오세훈 “서울 집값 너무 비싸…대출·세제 풀어 민간임대 공급해야”[부동산360]

정부에 주택임대사업자 대출 제한 완화 건의
서울주택진흥기금으로 민간임대리츠 지원
오 시장 “서민주거 안정 위해 다주택 임대 유도”

오세훈 서울시장이 1일 오전 서울 중구 서울시청에서 등록 민간임대주택 활성화 방안을 발표하고 있다. 서울시는 이날 민간임대주택의 공급 절벽을 해소하고자 건축 규제를 완화하고 금융 지원을 확대하는 등록 민간임대주택 활성화 방안을 발표했다. 이를 통해 서울시는 비아파트 중심의 청년, 1∼2인 가구 수요에 맞춰 공급해 시민 주거비 부담을 덜고 전월세 시장을 안정화할 예정이다. 임세준 기자

[헤럴드경제=박로명 기자] 서울시가 공급절벽에 부딪힌 민간임대주택 신규 공급 활성화에 나선다. 신규 민간임대 사업자 수는 대출 제한과 건축 규제, 복잡한 인허가 절차 등으로 6년 사이 93%가 급감한 상태다. 시는 금융·세제 지원을 통해 안정적 사업 수익 기반을 조성하고, 공급 촉진을 위해 건축·인허가 규제를 완화할 계획이다.

서울시는 1일 이 같은 내용을 담은 ‘서울시 등록 민간 임대주택 활성화 방안’을 발표했다. ▷금융지원 ▷건축규제 완화 ▷임대인·임차인 행정지원 ▷제도 개선을 위한 정부 건의 등이 핵심으로 담겼다.

오세훈 서울시장은 “서울 집값이 너무 비싸 임차할 수 밖에 없는데, 빌라·오피스텔 등 비아파트를 중심으로 한 민간임대주택은 청년·1~2인 가구의 일상을 지탱하는 중요한 기반”이라며 “규제 완화와 적극적인 행정지원을 통한 민간 주도의 신속하고 빠른 공급으로 민간임대시장 병목을 풀고, 시장의 활력을 되살리겠다”고 말했다.

정부 혜택 축소로 신규 사업자 93%↓…착공물량도 급감

서울시는 이번 대책을 통해 시민들은 주거비 부담을 덜고, 전월세 시장이 안정화할 수 있을 것으로 기대하고 있다. 민간임대주택은 임대료 증액을 5% 이내로 제한하고 있으며, 보증보험 가입이 의무화돼 있다. 최소 6년에서 최대 10년에 이르는 임대기간 동안 갱신 거절도 불가해 임차인들이 안정적으로 거주할 수 있다는 장점이 있다.

현재 서울의 등록 민간임대주택은 총 41만6000가구로 전체 임차주택 시장의 20%를 차지한다. 유형별로는 다세대·다가구, 오피스텔, 도시형생활주택 등 비아파트가 80% 이상이다. 민간임대사업자는 9만8000명에 이른다.

그러나 최근 몇 년간 세제 혜택 축소, 단·장기 아파트 임대 폐지 등 정부의 잦은 정책 변경으로 신규 민간 임대사업자 수가 2018년 3만명에서 지난해 2000명으로 93% 감소했다. 이어 2022년 ‘빌라왕 사건’까지 터지자 비아파트 기피 현상이 심화해 비아파트 반기별 착공 물량이 2015년 3만6000가구에서 지난해 2000가구로 급감, 신규 공급에 빨간불이 켜졌다.

주택임대사업자 대출제한 완화 등 정부에 건의

서울시는 민간임대주택 시장 규제 완화를 위해 정부에 적극적으로 건의할 계획이다. 지난 9월엔 민간임대사업자 어려움 중 하나인 보증보험 가입 기준 완화를 정부에 요청했다. 여기에 추가로 주택임대사업자 대출 제한(LTV 0%) 완화와 과거 축소된 장기임대에 따른 종부세·양도세 등 세제혜택의 합리적인 조정을 제안하기로 했다.

오 시장은 “정부가 집을 여러채 갖고 있는 사람을 죄악시 하지 말고, 오히려 인센티브를 줘 (민간임대주택을) 더 많이 공급하도록 유도해야 한다”면서 “다급하게 이런 방안을 내놓고 정부에도 도와달라고 요청하는 것”이라고 설명했다.

이어 “이같은 철학이 정부에 잘 전달돼 주택가격 및 서민주거 안정을 가져오길 바란다”고 전했다.

서울시 자체적으로 기업형 민간임대사업자의 시장 참여 확대를 위한 금융지원도 강화한다. 앞서 오 시장은 서울주택진흥기금을 조성한다고 밝혔는데, 이를 통해 최근 정부의 민간임대주택 주택도시기금 출자비율 감소분(14%→11%)만큼 민간임대리츠에 지원해 초기출자금 부담을 줄이기로 했다. 또 민간임대리츠 대출이자 중 2%를 지원해 안정적 운영을 유도할 방침이다.

오피스텔 접도 조건 규제 완화 등 공급 촉진

서울시는 민간 임대사업자가 실질적으로 체감할 수 있는 건축 규제를 풀어 주택 공급 환경을 개선할 계획이다. 소규모 오피스텔의 접도 조건을 기존 20m에서 12m로 완화해 건축 가능 부지를 확대한다. 가령 간선변에서만 가능하던 오피스텔 건축이 보조간선변까지 늘어나는 것이다. 내년 1월부터 적용된다. 오피스텔 건축 시 건축위원회 심의 대상을 ‘30실 이상’에서 ‘50실 이상’으로 축소해 31실~49실 중소규모 오피스텔도 심의 없이 빠르게 건축할 수 있도록 한다.

이와 함께 ‘신속인허가협의체’도 구성·운영한다. 자치구별 재량범위가 달라 발생하던 인허가 분쟁을 줄여 사업자 부담을 덜고 행정 절차 병행 추진으로 인허가 기간 자체를 줄이는 역할이다. 건축계획 사전검토제를 도입해 지구단위계획 변경 절차와 건축인허가 절차를 중첩 적용하고, 해체·굴토·구조 심의를 병행 진행하는 방식이다.

10월부터 전세사기 막는 ‘AI 위험 분석 리포트’ 제공

아울러 비아파트 시장 위축의 원인이 되는 전세 사기 예방에도 앞장선다. 임차인이 전세 계약 전에 주택과 집주인에 대한 위험도를 확인하고, 안전한 계약을 진행할 수 있도록 인공지능(AI) 전세 사기 위험분석 리포트를 제공한다.

서비스는 오는 10월 말 선보일 예정이다. 계약 예정 주택의 주소만 입력하면 등기부등본, 보증보험 가입 가능 여부 등 총 13개 항목의 정보를 확인할 수 있다. 임대인이 개인정보 제공 동의시 임대인의 총부채원리금상환비율(DSR), 채무불이행 현황 등 11개 항목의 정보를 추가로 확인할 수 있다.

민간 임대사업자에 대한 관리와 지원도 나선다. 지난 8월 발간한 ‘민간임대 업무편람’에 이어 임대 가이드라인 제정, 민관협의회 정례 운영 등을 통해 임대인과 임차인 간 불필요한 분쟁을 예방하는 것이 목적이다.

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