“더 빨리 재건축 좋지만, 돈은?” 재초환·분상제 풀어야 속도낸다 [부동산360]

서울시, 정비사업 기간 줄여 공급 확대 추진
민간 참여 끌어오려면 사업성 확보 관건
전문가 “행정절차 외 규제 완화 이뤄져야”

오세훈 서울시장이 29일 오전 ‘정비사업 인허가 규제 혁신대책 기자설명회’에서 개선대책을 발표하고 있는 모습. [서울시]

[헤럴드경제=정주원 기자] “시민이 원하는 곳에 공급하겠다” (오세훈 서울시장)

서울시가 29일 ‘신속통합기획 2.0(이하 시즌2)’을 내놓으며 민간 정비사업 활성화를 통한 공급책을 내놨다. 정비사업 기간을 12년으로 단축해 2031년까지 31만호 착공에 나선다는 구상이다. 특히 수요가 몰려 집값이 오르는 핵심지인 한강벨트에 20만호 가까이 공급해, 주택 시장 안정화에 나서겠다는 계획을 밝혔다.

관건은 실효성이다. 서울시는 이번 대책에서 정부 협의나 법 개정이 필요한 부분을 최소화했다고 밝혔다. 서울시 관계자는 “도시 및 주거환경정비법(도정법) 등 법령 개정이 필요한 사안은 이번 대책에 하나도 포함되지 않았다”며 “시가 독자적으로 추진할 수 있는 조례 개정과 내부 기준 개선에 집중해 당장 시행할 수 있는 효율적인 대책을 준비했다”고 설명했다.

그러나 전문가들은 행정 절차 개선만으로는 공급 확대 효과가 제한적이라고 지적한다. 특히 사업성 확보를 위해선 분양가상한제(분상제)·재건축초과이익환수제(재초환)·용적률 완화 등 정부와 국회가 풀어야 할 과제가 남아 있다고 말한다.

공급 추진에 ‘사업성’이 유독 언급되는 이유는 최근 원자재 가격와 인건비 상승 등으로 공사비가 올랐기 때문이다. 여기에 ‘노란봉투법’ 등 제도 변화까지 비용 상승 요인으로 작용하면서 사업성 확보가 더욱 어려워졌다.

김지엽 성균관대 건축학과 교수는 “조합이 조 단위 사업을 민간 방식으로 끌어가다 보니 재정 여건이 열악하고 시공사에 의존할 수밖에 없다”며 “시공사 계약 구조도 후진적이라 공사비 부담이 조합에 전가되는 구조”라고 했다.

29일 오후 서울 남산에서 내려다 본 한강과 일대 주택의 모습. 이상섭 기자

고준석 연세대 상남경영원 교수는 “재초환·분상제 개선 없이 공사비 상승을 감당하면 사업성이 나오기 어렵다”며 “용적률 개정 사안 등 좀 더 근본적인 개선책이 포함됐으면 하는 아쉬움이 있다”고 설명했다.

이주 대책도 남은 숙제다. 정비사업이 동시다발적으로 진행될 경우 대규모 이주 수요가 한꺼번에 몰릴 수 있다. 서울시는 관리처분 조정위원회를 통해 속도를 조율하겠다는 방침을 밝혔지만, 실질적 대책은 부족하다는 평가다. 신규 가구 공급 산정 시 기존 거주 가구를 제외한 순증 물량을 명확히 제시해야 한다는 지적도 제기된다.

서울시는 대책 발표 이후 “정부와의 충돌은 없다”며 “정부는 정부 역할을 하고, 시는 지자체 역할을 한다”는 입장을 유지하고 있다. 그러나 정부가 수요 억제를, 서울시는 공급 확대를 내세우면서 정책 기조가 엇갈려 시장 혼란을 키운다는 우려도 나온다.

김인만 김인만부동산경제연구소 소장은 “서울은 공급 부족보다 수요 과잉이 본질적 문제다. 정부 차원의 수요 분산책이 병행되지 않는 한 아파트만 지어서는 해결되지 않는다”며 “서울시는 기부채납·공공기여 요구를 줄이고 갈등을 완화해야 한다. 다만 공급 부족을 단기간에 메우긴 어렵다”고 말했다. 보유세·양도세 완화 등 세제 개편도 병행돼야 한다는 주장이다.

박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수는 “겉으로 드러나지 않는 내부 행정 절차와 협의 과정을 줄이겠다는 점은 실현 가능성이 높다”며 “중앙정부와 협의가 필요한 규제 개혁과 별개로, 서울시가 자체적으로 당장 적용할 수 있는 조치를 내놓은 점은 의미가 있다. 또 행정 효율화는 결국 정비사업 추진 동력을 높이는 기반이 될 것”이라고 전했다.