공시가격 신고 때 국세청 자체 감정 주의해야

이신규의 절세노트
과세당국 자체 감정
고가 주거건물로 확대
시세·공시가 차이크면
미리 감정평가 받아야
예상못한 稅부담 예방

실지거래가액이 없는 상속·증여세에서는 과세 대상 재산을 얼마로 평가하느냐에 따라 세액이 달라진다. 상속·증여 재산의 평가 원칙은 상속개시일 또는 증여일 현재의 시가를 기준으로 한다. 다만 상속·증여일 전후에 해당 자산이 수용되거나 공매, 감정을 거친 특수한 경우를 제외하면, 무상 이전이라는 특성상 시가를 직접 확인하기가 쉽지 않다.

예컨대 동일 단지 내 동일 평형 아파트처럼 면적·위치·용도가 비슷한 물건의 최근 매매 사례가 있다면 이를 시가로 볼 수 있다. 그러나 일반 상가나 토지처럼 용도, 모양, 위치, 면적이 제각각인 경우에는 인근 유사 매매가액이 있더라도 이를 곧바로 상속·증여 시의 시가로 삼기 어렵다.

세법은 이 같은 상황을 고려해 시가를 대신할 수 있는 보충적 평가 방법을 규정하고 있다. 개별공시지가, 건물 기준시가, 공동주택가격 등 관계 당국이 고시한 공시가격을 적용하는 방식이다.

문제는 공시가격이 통상 실제 거래 시세보다 30~40%가량 낮게 책정된다는 점이다. 이 때문에 해당 부동산을 상속·증여하면 평가액이 줄어 세 부담도 크게 낮아진다. 한때는 이 점을 활용해 소형 상가건물, 이른바 ‘꼬마빌딩’을 매입해 승계 수단으로 활용하는 방법이 인기를 끌기도 했다.

최근 과세당국은 기준시가로 신고해 세 부담을 부당하게 줄이는 것을 막기 위해 상속·증여세 확정 과정에서 공시가격 기준으로 신고된 재산에 대해 자체 감정을 실시하고 그 결과를 반영해 세액을 재계산하고 있다. 과소신고가 드러나면 세금을 추징하는 식이다.

올해부터는 자체 감정 대상을 상가건물에서 고가 주거용 건물로 확대했다. 또 신고가액이 국세청 추정 시가보다 5억원 이상 낮거나, 시가와 10% 이상 차이 나면 감정평가를 의무적으로 진행하도록 기준을 강화했다. 즉 공시가격 기준으로 신고할 경우 국세청 감정평가를 받을 가능성이 그만큼 높다. 시세와 기준시가 간 차이가 크다면 신고 단계에서 미리 감정평가를 받아 그 가액으로 신고하는 편이 추후 예상치 못한 세 부담을 줄이는 방법이 될 수 있다.

이신규 하나은행 리빙트러스트컨설팅부 팀장