[정책뽀개기]부동산 PF 부실 논란에 KDI 제언 “시행사 자기자본 20%로 올려야”

사업 리스크 줄고, 총사업비 7% 감소
“대규모 자기자본 유치로 개발사업 위축 대비 보완책 필요”

최근 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 부실 논란 속에 한국개발연구원(KDI)은 시행사가 자기자본비율을 20%로 올리면, 사업 리스크가 줄고 총사업비도 절감된다고 밝혀 주목된다.

KDI는 보고서 ‘부동산 PF 자본확충의 효과와 제도개선 방안’을 통해 시행사가 자기자본비율을 기존 3%에서 20%로 높이면 PF 대출 상환을 위해 필요한 최소 분양률이 하락해 사업 안정성이 커지고, 공사비 등도 절감된다고 분석했다.

부동산 PF란 부동산 개발 사업에서 발생할 분양 수입, 임대 수익 등 미래 현금흐름을 담보로 자금을 조달하는 것을 말한다.

즉, 부동산 PF는 부동산 개발 사업의 수익성과 현금흐름에 기초해 대출을 실행하고, 상환 재원도 분양 수입금 등 사업 자체의 현금흐름으로 충당한다.

국내 금융권의 경우 부동산 PF 대출 시 시행사와 개인에게 연대 보증을 요구한다. 시공사에게는 책임 준공과 지급보증, 채무 인수 등을 요구해 인적·물적 담보를 모두 확보한다. 이 과정에서 사업성과 효과를 면밀히 분석하지 않고 부동산 PF를 남발했다는 지적이 제기됐다.

이찬진 금융감독원장은 최근 농협·수협·신협·산림조합 등 상호금융권을 향해 부동산 PF 부실 정리를 주문했다. PF 부실이 업권 전체의 회복을 가로막고 있다며 강하게 질타했다.

이 원장은 “조합들이 리스크를 파악하기 어려운 지역 외 부동산 대출을 크게 늘리면서 연체율이 상승했다”며 “올 하반기 중 적극적인 상·매각을 통해 신속히 부실을 정리해야 한다”고 강조했다.

그런 가운데 KDI는 시행사의 부동산 PF 관련 자기자본비율을 높여 사업 리스크를 줄이는 방안을 제시했다.

KDI에 따르면 대부분 PF 사업장은 시행사가 총사업비의 3% 수준만 자기자본으로 충당하고 나머지는 시공사 보증에 의존해 금융기관 대출을 받고 있다.

이런 상황에서 금리가 오르거나 경기 침체가 오면 사업성이 크게 악화될 수 있다. 그러면 시행사에서 시공사, 금융사 등으로 리스크가 커지게 된다.

황순주 KDI 선임연구위원은 “전 세계적으로 유일하게 PF 사업의 자본이 너무 적기 때문에 시스템 리스크가 발생하고 전체 경제 측면에서도 시급한 과제가 됐다”며 “우리나라는 시행사들이 영세한 곳이 많고 90% 정도는 사업 1개만 하고 있어 자본 확충이 어려운 측면이 있다”고 설명했다.

정부는 지난해부터 자기자본비율을 20% 수준까지 끌어올리는 방안을 추진 중이다.

KDI가 지난 2013년부터 올해까지 추진된 약 800개 PF 사업장을 실증 분석한 결과, 자기자본비율이 20%로 높아질 경우 주거용 PF 사업장의 엑시트 분양률이 약 13%포인트 하락하는 것으로 나타났다.

엑시트 분양률은 PF 대출 상환을 위해 필요한 최소 분양률을 의미한다. 엑시트 분양률이 낮아지면 아파트 등 주거용 부동산이 기존보다 덜 팔려도 시행사가 투자금을 회수할 수 있는 여력이 더 많이 생기게 된다. 그만큼 사업 안정성이 커지는 셈이다.

시행사의 자기자본이 늘어나면 총사업비도 절감된다.

자기자본비율이 20%로 높아지면 전체 PF 사업장의 평균 총사업비는 3108억원에서 2883억원으로 약 7% 감소했다. 여기에 주거용 사업장은 3151억원에서 2801억원으로 약 11% 줄어 비용 절감 효과가 더 컸다.

황 연구위원은 “자기자본이 많을수록 고신용 시공사의 보증을 받을 필요가 줄어 공사비가 절감되고, 대출 규모가 작아지면서 이자 등 금융비용 등이 함께 줄어든다”고 말했다.

반면, KDI는 부동산 PF 과정에서 대규모 자기자본 유치가 개발사업을 위축시킬 수도 있어 보완책도 주문했다.

황 연구위원은 “정부가 금융기관별로 도입하겠다고 밝힌 PF 대출 총액한도 규제는 모든 사업장에 일괄 적용하기보다는 저자본 사업장에 한해 적용할 필요가 있다”며 “용적률 등 각종 정책적 혜택이 부여되는 기준이 되는 PF 적격 자기자본에 보통주뿐만 아니라 상환 의무가 없는 우선주도 포함해 지분 투자자 참여를 확대해야 한다”고 말했다.

원승일 기자 won@dt.co.kr