“응찰자 이름 부르는 데만 5분” 합정 연립주택 경매에 52명 몰렸다 [부동산360]

서울시 정비 절차 단축 의지 속 빌라시장 과열 양상

지난 7월 오세훈 서울시장이 광진구 자양4동 일대 신속통합기획 대상지를 살펴보는 모습. 정주원 기자

[헤럴드경제=정주원 기자] # 지난 9일 마포구 합정동 한 연립 주택 경매에 52명이 몰렸다. 최종 낙찰가는 감정가 2억6300만원보다 약 190% 높은 4억9808만원에 달했다. 정부가 투자 목적용 대출을 차단했음에도 이토록 많은 이들이 몰린 이유는 개발 기대감에 따른 것으로 풀이된다. 해당 주택은 모아타운 3차 지역인 합정동 369 일원에 있다.

서울시가 ‘신속통합기획(신통기획)’과 ‘모아타운’을 통해 정비사업 절차 단축에 나선 가운데, 일부 지역 빌라 경매 시장에서 과열 양상이 나타나고 있다. 민간 시장에서 신통기획·모아타운 지정지를 곧 재건축이 추진될 곳으로 인식하며 투자 수요가 몰리자, ‘신통기획=로또’라는 왜곡된 기대가 퍼지고 있다는 지적이다.

앞서 지난 7월 28일 서울 광진구 자양동의 한 반지하 다세대주택도 응찰자 66명이 몰린바 있다. 낙찰가는 5억5500만원으로 감정가(2억1300만원)의 2.6배에 달했다. 해당 주택이 위치한 곳 역시 지난해 12월 신속통합기획 후보지로 선정돼 가이드라인 수립을 위한 절차를 거치고 있다.

모아타운은 대규모 재개발이 어려운 노후주택 밀집 구역을 대상(10만㎡ 이하, 노후도 50% 이상)으로, 절차를 단축해 개발 속도를 높인다는 점에서 신통기획과 유사하다.

전문가는 아파트 시장에 집중된 규제가 투자 수요를 신통기획 후보지 빌라로 흘러가게 했다고 진단한다. 강은현 법무법인 명도 경매소장은 “아파트를 규제하니 상대적으로 진입장벽이 낮은 신통 후보지 빌라에 투자자들이 재빨리 움직이는 것”이라며 “자양동은 성수동과 맞닿아 있고, 합정동은 혐오시설이 지하화되며 주거 환경이 좋아졌다. 입지와 한강 조망권이 겹치며 수요를 끌어들였다”고 설명했다.

2022년 12월 신속통합기획 후보지로 선정된 이후 지난해 1월 신통기획 가이드라인을 마련해 정비계획을 수립한 자양4동 A구역 일대의 모습. 신혜원 기자

강 소장은 이어 “공통으로 감정가가 2억원대라 계약금 2000만원대면 접근이 가능하다”며 “대출 규제로부터 자유로운 틈새시장에 투자자들이 몰리고 있다”고 설명했다.

문제는 이 같은 열기가 신통기획 지역을 곧바로 ‘새 아파트로 변신할 곳’으로 여기는 인식을 확산시키고 있다는 점이다. 실제로 서울시가 추진 중인 신통기획 절차 단축에도 불구하고 착공까지는 최소 10년 이상이 걸린다.

지난 22일 국회서 열린 ‘신통기획 무엇을 바꾸었는가’ 토론회에서 한 전문가는 “정부와 서울시의 의지가 시장에 긍정적 신호로 작용하는 건 사실이지만, 지나친 기대와 투기성 수요는 가격 교란 요인으로 작동할 수 있다”고 경고하며 “많이 단축할 수 있을 뿐 투자 대비 실익이 크지 않을 수도 있고 주민 갈등 등 여러 외부 요인에 의해 좌초되거나 지연될 확률도 있다는 것을 알리는 지자체 차원의 교육도 필요하다”고 지적했다.

현재 자양동은 신통기획 후보지로 선정돼 정비구역 지정 절차를 밟고 있으며, 일부 구역은 조합 설립 준비 단계에 들어섰다. 인근 구의동·광장동 일대도 모아타운으로 지정돼 관리계획을 수립 중이다. 합정동 역시 가로주택정비사업과 모아타운 지정이 추진되고 있어 투자자들의 관심이 집중되는 상황이다.

서울시 관계자는 “신통기획은 절차를 대폭 줄이는 제도지만, 사업이 본궤도에 오르기까지는 상당한 시간이 걸린다”며 “투자자들이 ‘단축이 곧 완공’으로 오해하지 않도록 홍보와 안내를 강화하겠다”고 말했다.