‘직접 시행’ LH, 하반기 민참사업 5100가구 추가 공급…남양주·부천·인천·수원 8개블록

올 10월 공모, 내년 6월 착공 목표
민간 자금부담 완화 위해 ‘HUG 보증 상품’ 개발
건설사들 “미분양 시 자금조달, 민간 부담…입지별 사업성도 달라”

한국토지주택공사(LH)가 올해 하반기 민간 건설사와 수익을 배분하지 않는 도급형 민간참여사업(민참사업)을 본격화한다.

오는 10월 3기 신도시를 포함한 4개 지구(남양주 왕숙, 부천 대장, 인천 계양, 수원 당숙)에서 5100가구(1조2000억원) 규모로 도급형 민참사업 공모를 진행할 예정이다.

25일 오후 2시 경기 성남시 분당구 경기남부지역본부 3층에서 ‘LH 민간협력 거버넌스 포럼’이 진행되고 있다. /사진=박지윤기자

LH는 25일 경기 성남시 분당구 경기남부지역본부 3층에서 ‘LH 민간협력 거버넌스 포럼’을 개최했다.

민참사업은 LH가 민간건설사와 공동으로 시행하는 사업이다. 민간의 기술력과 브랜드를 활용해 다양한 공공주택을 공급하는 방식이다.

LH는 올해 상반기에만 사상 최대 규모인 3만가구(8조3000억원) 규모로 민참사업을 추진했다. 이번 공모는 정부의 9·7 주택공급 확대방안 발표 이후 처음 추진되는 민참사업이다.

이날 포럼에서 LH는 공공주도 주택공급, 토지이용 효율화, 비주택용지 전환 등을 통해 민간참여사업 공모 물량을 확대하겠다고 밝혔다. 도급형 민참사업 확대로 공공시행자로서 안전, 품질 등 LH 역할을 강화하고, 민간사업자의 자금 조달 부담을 완화해 민간 참여를 유도할 계획이다.

LH는 다음 달 하반기 공모 사업방식은 수익 배분 없이 민간사업 공사비를 지급 보장하는 도급형 방식으로 민참사업을 추진할 방침이다.

정부의 주택공급 확대 기조에 맞춰 올해 하반기 5100가구, 1조2000억원 규모 사업을 추가로 진행할 예정이다.

▲남양주 왕숙2지구 A6블록(519가구) ▲남양주 왕숙2지구 A7블록(563가구) ▲부천 대장지구 A9블록(574가구) ▲인천 계양지구 A16블록(434가구) ▲인천 계양지구 A18블록(782가구) ▲수원 당수2지구 B1블록(705가구) ▲수원 당수2지구 A1블록(693가구) ▲수원 당수2지구 A3블록(911가구) 총 8개 블록, 5181가구 규모다.

LH는 다음 달 민간사업자 선정 공고를 내고 연내 사업자를 선정한 뒤, 내년 6월 착공을 목표로 후속 절차를 진행할 계획이다.

LH는 민참사업이 도급 방식으로 진행되는 만큼 민간 건설사가 참여를 꺼릴 것을 우려해 인센티브도 마련했다. 우수 민간사업자의 사업 참여 유도를 위해 연내 ‘공공-민간 상생의 금융지원 제도’를 시행한다.

주택도시보증공사(HUG)의 지급보증을 통해 낮은 금리로 사업자금을 조달할 수 있도록 지원해 시공만으로도 안정적인 수익 창출을 돕겠다는 것이다. 보증 대상은 도급형민참사업에서 민간이 우선 조달하는 금액이다.

도급형 민참사업은 분양 수입이 부족할 경우 민간사업자가 우선적으로 자금을 조달해야 하는 구조다. HUG에서 새로운 금융 상품을 개발해 도급형 민참사업에서 미분양 시 민간사업자가 우선 자금을 투입해야 하는 금액을 한도로 낮은 금리로 조달할 수 있도록 할 방침이다.

기존 민참사업 공모지침도 개선한다. 기존 분양주택에서는 손익공유형, 도급형을 민간사업자가 선택할 수 있도록 했는데, 손익배분선택권을 없애고 도급형으로만 사업을 추진하도록 한다. 이에 따라 사업지분율 산정방식도 삭제되고, 각종 분담금과 공가 관리비, 일반관리비, 사업비 외 기타 비용은 LH가 부담하도록 한다.

공공주택 안전과 품질관리를 철저히 하기 위해 민참사업 공모 시 안전평가도 강화한다. 당초 사고사망만인율 등 안전사고 관련 평가항목을 가점제로 적용하고 있었다. 안전 평가 실효성을 강화하기 위해 사고사망만인율, 산업재해예방활동실적 평가점수를 감점제로 전환해 차등폭을 확대한다. 건설현장 안전사고 예방을 통해 민간사업자 책임을 강화하겠다는 취지다.

주거품질 개선을 위해 설계자문위원회도 새로 설치한다. 설계단계에서 전문가의 자문을 받아 주거 성능을 향상시키겠다는 것이다. 북향 평면계획, 과도한 코어계획 등 설계품질 저하요소에 대한 감점 평가를 시행하고 있지만, 공모에 단독 참여할 경우 평가 변별력이 부족하다는 지적에 따른 것이다. LH는 북향, 과도한 평면조합 등 주거 품질 저하요소를 사전 차단하겠다고 밝혔다. 또 현장관리, 시공품질, 하자점검 평가 등 시공단계 품질 관리도 강화하겠다고 강조했다.

이날 건설사들은 노조 파업, 안전관리 강화 등으로 비용이 증가하거나 공사 기간이 늘어날 경우 사업비 조정이 가능한지에 대해 질문했다.

이동주 한국주택협회 상무는 “건설업계에서 안전 관리 강화가 중요한 화두로 떠오르면서 안전 관리 비용이 늘어나고 있고, 노조 관련 법 개정으로 파업이 이뤄지면 공기 연장이 있을 수밖에 없는 상황”이라며 “이같은 불가피한 상황으로 공기가 연장될 경우에는 민참사업 사업비를 조정해줄 수 있는지 궁금하다”고 말했다.

이에 정우신 LH 민간협력사업처장은 “노조 파업 등으로 공사가 중단되고 공기 연장이 이뤄질 경우 현재 사업비 조정 관련 지침은 없다”며 “현장 관리는 민간사업자의 책임이기 때문에 이를 반영한 설계변경이나 사업비 조정은 어려울 거 같다”고 답했다. 이어 정 처장은 “신종 코로나바이러스 감염증(코로나19)같은 특정 현장 관리의 책임을 벗어난 외부적인 상황에 의한 것이라면 반영이 가능할 수 있다”고 덧붙였다.

택지별로 사업성이 각각 다를 수 있는데 사업성이 적은 택지에서 미분양이 대량으로 발생할 경우 건설사에는 어떤 책임이 있는지, 자금 회수 방안은 어떤 게 있냐는 질문도 나왔다.

정 처장은 “지금까지는 민간사업자가 LH 분양주택 사업을 추진할 때 수익배분형과 도급형을 선택할 수 있었는데 지난해부터 올해 사업 98%가 도급형이었다”며 “민간사업자들이 수익배분형을 선택할 수 있는 여력이 부족했기 때문”이라고 설명했다.

그는 “이번 10월 공모 예정인 민참사업은 도급형만 있기 때문에 미분양이 발생하면 모두 LH가 책임지는 구조”라면서도 “미분양 시 분양대금이 줄어서 민간사업자가 자금 부담이 커지는 것은 사실이지만, 자금 조달에 대한 HUG 보증을 통해 이자 부담을 줄여주고 그 이자도 LH가 준공 후 지원을 하겠다는 것”이라고 덧붙였다.

건설사들은 올해 하반기 추가 공모 민참사업에 시범 적용하는 HUG 지급 보증 상품을 올해 상반기 사업에 소급 적용할 수 있는지, 중소건설사 참여 기회를 확대할 방안이 있는지에 대해서도 물었다.

정 처장은 “HUG 지급 보증 상품을 개발해 적용하기로 계획한 시범사업은 오는 10월 공모 사업장부터 적용하려고 하는데 아직 착공을 하지 않은 사업장에 소급적용을 할 수 있도록 HUG기금을 관리하는 국토교통부 관련 부서와 적극적으로 협의해보겠다”고 답했다.

이어 “다양한 민간사업자들이 참여하도록 유도해 고품질의 주택을 공급하려고 하는데 민참사업은 건설사의 브랜드 관리도 중요한 영역 가운데 하나”며 “중견사들도 민참사업 제안서 작성 능력, 품질관리, 현장관리를 할 수 있는 역량을 키울 수 있는 기회가 될 것”이라고 말했다.

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