대전·세종 오피스텔 수익률 전국 최고… 실상은 착시효과

대전 8월 오피스텔 수익률 7.84%… 전국 1위
세종도 6.42%로 3위… 업계에선 "착시 효과"
시장 침체 지속… 매맷값 하락·월세 선호 원인

대전일보DB

대전과 세종 지역 오피스텔 임대 수익률이 전국 상위권 수준을 기록하고 있지만, 사실상 착시효과에 불과하다는 평가가 나온다. 지역 부동산 업계 안팎에선 매맷값 급락으로 오히려 실투자 대비 수익률이 오른 것처럼 보이는 현상이란 분석이 지배적이다.

25일 한국부동산원에 따르면 지난달 전국 평균 오피스텔 임대 수익률은 5.59%로 집계됐다. 오피스텔 수익률은 올 1월 5.47%를 기록한 이후 3월 5.51%, 7월 5.57% 등 꾸준히 상승세를 기록하고 있다.

특히 충청권 오피스텔은 전국 평균을 크게 웃돌았다.

지난달 대전의 오피스텔 수익률은 7.84%로 전국에서 가장 높았다. 지난 2022년 8월까지만 해도 6.94%였던 대전의 오피스텔 수익률은 이듬해 동월 7.19%, 지난해 7.73%로 상승 곡선을 그리고 있다.

지난달 세종의 오피스텔 수익률도 6.42%로 광주(6.65%)에 이어 세 번째로 높았다.

지역 오피스텔 수익률이 크게 올랐지만, 부동산 업계에선 이 같은 현상이 오히려 오피스텔 시장의 침체 분위기를 반영하고 있다고 분석한다.

오피스텔 수익률은 매맷값과 보증금, 월세 등을 바탕으로 실투자 금액 대비 연수익으로 계산해 산정한다. 수치가 높을수록 매입 후 임대 시 기대되는 수익률은 상승한다.

이로 인해 월세나 보증금이 크게 오르지 않았음에도, 매맷값이 급락하면 수익률 상승으로 귀결된다.

실제 대전의 오피스텔 매매가격지수는 2022년 1월 105.26에서 올 8월 96.98로 44개월째 하락세를 기록하고 있다. 세종도 2022년 7월 102.61에서 올 8월 96.93으로 38개월 동안 떨어졌다.

당초 오피스텔은 2020년 아파트값 폭등으로 인해 대체재로서 인기를 끌었지만, 정부가 2022년 주거용 오피스텔을 세제상 주택 수에 포함하는 규제를 적용하면서 시장은 급격히 냉각됐다. 이후 정부는 오피스텔 바닥 난방 설치 제한 등 각종 규제를 해제했으나, 전체적인 부동산 침체로 큰 효과가 없었다.

전세 기피 현상도 수익률 상승에 일부 영향을 줬다. 전세사기 불안감 등으로 월세 수요가 증가하자, 월셋값도 덩달아 올랐기 때문이다.

상황이 이렇다 보니 부동산 업계에선 미분양 오피스텔마저 속출하는 등 각종 악재가 지속되고 있어 수익률만 보고 오피스텔 투자를 속단하는 것은 성급한 판단이라고 입을 모은다.

지역 부동산 업계 관계자는 "수익률엔 미분양 등이 반영되지 않아 수익률이 올랐다고 해서 오피스텔 침체가 해소됐다고 볼 수 없다"라며 "서울은 아파트값 폭등으로 오피스텔 수요가 옮겨지고 있지만, 대전과 세종은 여전히 시장 전망이 어둡다"라고 말했다.