제부도 ‘200평 단독주택’ 2억대에 나온 사연

3번 유찰, 감정가 6.2억→2.1억에
관광지 입지, 세컨드하우스 적합

경기도 화성시 제부리에 소재한 단독주택 이건욱 PD

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서해안의 관광 명소 제부도에 소재한 한 조립식 주택이 경매시장에 나와 관심을 받고 있다. 200평 토지에 농지취득자격증명(농취증)을 제출해야 매입할 수 있는 해당 물건은 감정평가액의 34% 가격에 곧 4차 매각이 이뤄질 전망이다.

23일 경·공매 데이터업체 지지옥션에 따르면 경기도 화성시 제부리에 소재한 1층짜리 단독주택은 오는 10월 1일 최저입찰가 2억1470만원에 4차 매각이 진행된다.

축협이 임의경매를 신청한 해당 주택의 최초 감정평가액은 6억2600만원으로, 주택값은 1억2500만원밖에 되지 않지만 토지 평가액이 4억3000만원에 달했다. 관광지인 제부도 특성상 감정평가가 고가에 이뤄졌다는 게 전문가 의견이다. 하지만 세 차례의 매각에서 유찰되면서, 가격은 30%씩 하락했다. 현재는 감정평가액의 34%까지 떨어진 상태다.

강은현 법무법인 명도 경매연구소장은 “감정이 높게 된 편”이라며 “가격이 3분이 1수준까지 떨어졌기 때문에 곧 낙찰될 것으로 보인다”고 분석했다.

해당 주택은 서울 용산구 기준으로 차로는 1시간 30분 남짓 걸린다. 송산 포도밭을 지나 서해안에 쭉 뻗은 다리, 제부로를 건너면 바로 초입에서 이번 매물을 찾을 수 있다. 단 제부도는 바닷길이 열리는 썰물 시간대에만 통행할 수 있어 주의가 필요하다.

주택 규모는 26평이지만, 땅의 면적이 200평에 달한다. 2023년 사용승인을 받은 해당 주택은 비교적 최근까지 여행 숙소로 쓰이던 곳으로 보였다. 내부에는 방 두 개와 욕실 두 개가 있다. 제시 외 물건으로는 다용도실과 데크가 포함됐으며, 비닐하우스는 입찰 외 물건이라 매각 대상에서 제외됐다.

권리상 하자도 없다. 근저당권과 가압류가 설정돼있긴 하지만 낙찰시 모두 말소되고, 현재 사는 사람도 없는 것으로 파악됐다.

강 소장은 “등기상에 있는 근저당권과 가압류는 낙찰자가 잔금을 내면 모두 소멸되는 사안”이라며 “권리관계도 깨끗하고 임차인도 없는 매물”이라고 설명했다.

직접 찾은 주택의 컨디션은 최상이었다. 집에서 나오면 바로 눈앞에 바닷가가 펼쳐지는 반면, 뒷 편에는 울창한 나무숲이 우거져 있어 공기도 좋은 편이었다.

입지도 훌륭하다. 이번 물건 주변에는 각종 펜션과 카페가 자리해 있다. 대형 글램핑장도 있으며, 제부도 해상케이블카 서해랑도 이용할 수 있다. 차로 12분간 다시 나가면 마트와 빵집, 요양원 등이 위치해 있다.

치명적 단점이 있다면 근처에 학교가 전혀 없다는 것이다. 이 섬의 유일한 교육기관이었던 서신초 분교가 2020년 폐교됐기 때문이다. 46km 떨어진 마산초가 가장 가까운 학군이다. 그렇다 보니 이번 물건은 실거주보단 주말용 세컨드하우스나 여행객을 위한 숙소가 더 적합할 것으로 보인다.

경기도 화성시가 대표 관광·레저 사업지로 주력하고 있는 제부도의 펜션이 세 번씩이나 유찰된 이유는 무엇일까. 전문가들은 이번 물건이 농취증을 제출해야 매각 허가를 받을 수 있다는 데 주목한다. 매각결정기일까지 낙찰자는 수원지방법원에 농취증을 제출해야 하며, 제출하지 않으면 입찰보증금이 몰수될 수 있으므로 유의해야 한다.

하지만 농업진흥지역 외에 소재하고 있기 때문에 주말·체험농장 목적으로 농지소유가 가능하다. 전문적인 농업경영계획서를 작성하지 않고도, 주말·체험영농계획서만 작성해 농취증을 취득할 수 있다는 얘기다.

강 소장은 “토지의 면적이 넓지 않아 농취증을 받는데 어려움이 없을 것”이라면서도 “농지 담당자에게 사전에 농취증 발급과 관련해 확인을 할 필요는 있다”고 제언했다. 홍승희 기자