“2030, 강남 아파트 포기해야 하나?”…‘금수저 보호 정책’ 논란

고가 아파트만 오르는 이유…대출 규제 속 ‘현금 부자’의 시장 독식

정부의 강력한 대출 규제 여파로 주택 거래가 위축된 가운데, 역설적으로 상급지 고가 아파트 시장에서는 신고가 행진이 이어지고 있다.

자금 여력이 있는 수요자들이 규제를 비켜가며 ‘똘똘한 한 채’ 선호 현상을 강화시키는 모습이다.

거래량이 줄었는데도 신고가 비중이 늘어났다. 시장 양극화가 그만큼 심화되고 있다는 방증이다. 게티이미지

전문가들은 “시장 양극화 심화”와 “자산 불평등 고착화”라는 2가지 키워드로 이 흐름을 주목하고 있다.

◆줄어든 거래, 높아진 신고가 비중…강남·용산, 반 이상이 ‘신고가’

23일 부동산 플랫폼 직방이 국토교통부 실거래가 자료를 분석한 결과, 지난 7월 서울 아파트 매매 3946건 중 932건(23.6%)이 신고가 거래로 집계됐다. 2022년 7월(27.9%) 이후 가장 높은 수치다.

12억~20억원 구간 아파트에서 신고가 비율이 31%로 가장 높았다. 30억원 이상 초고가 아파트도 거래의 20%를 차지했다. 반면 9억원 이하 아파트에서는 신고가 비중이 18%에 그쳤다.

주택담보대출 한도(6억원)를 넘어서는 구간은 사실상 현금 거래가 불가피하다는 점에서 대출 규제의 영향을 여실히 보여주는 대목이다.

지역별로는 △서초구 61.5% △용산구 59.5% △강남구 51.6% 서울 핵심 입지에서 신고가 비중이 압도적이었다.

‘토지거래허가구역’으로 묶인 강남3구와 용산 등은 여전히 ‘희소성 프리미엄’을 발휘하며 고가 주택 수요를 끌어들이고 있다는 분석이다.

◆증여·상속 거래 증가…자산 대물림 ‘가속화’

대출 규제 이후 또 하나 두드러진 현상은 증여·상속을 통한 고가 주택 매입이다.

김은혜 의원(국민의힘)이 국토교통부 자료를 분석한 결과, 서울지역 부동산 매입 시 증여 비율은 6·27 대출 규제 이전(1~6월) 27.2%에서 7월 30.5%로 상승했다. 강남·송파·용산·마포 등 주요 자치구에서 증여 거래가 크게 늘었다.

대출 없이도 자산 이전이 가능한 ‘현금 부자’들이 상급지 주택을 물려받거나 사들이는 구조가 확산되고 있음을 보여준다.

◆전문가들 “양극화와 자산 불평등 구조화”

전문가들은 이 같은 현상을 시장 왜곡과 불평등 고착의 관점에서 우려한다.

부동산업계 한 관계자는 “고가 아파트 신고가 행진은 자금 여력이 있는 수요자가 선호 입지에 집중하는 단면”이라며 “거래량이 줄었는데도 신고가 비중이 늘어난 것은 시장 양극화가 심화되고 있음을 보여준다”고 분석했다.

이어 “실수요자 중심 재편이 예상됐지만, 오히려 현금 부자 중심의 자산 이전이 본격화되는 모습”이라며 “일부 국지적 신고가 거래가 전체 시장 회복 신호로 과대 해석되는 착시를 경계해야 한다”고 덧붙였다.

그러면서 “청년·무주택 실수요자의 박탈감이 커지면서 사회적 갈등 요인으로 번질 수 있다”고 지적했다.

단순 규제가 아닌 정교한 시장 관리와 세대·계층 간 균형 회복에 초점을 맞춰야 한다. 게티이미지

현행 대출 규제가 무주택자의 과도한 레버리지 투자를 억제한다는 점에서 긍정적 측면도 있다.

그러나 결과적으로 ‘현금 부자 쏠림 현상’과 ‘자산 양극화 심화’라는 부작용을 낳고 있다는 지적이 많다.

업계 또 다른 관계자는 “지역·가격대별 차등 규제를 통해 시장 상황에 유연하게 대응해야 한다”며 “자금조달계획서에 드러난 증여 비중 상승은 편법 가능성도 내포하고 있어 면밀한 모니터링이 요구된다”고 강조했다.

아울러 “실수요자, 특히 청년층이 접근할 수 있는 금융·공급 정책을 병행하지 않으면 장기적으로 주거 불평등이 구조화될 수 있다”고 전했다.

대출 규제로 거래량은 줄었지만, 상급지 고가 아파트 시장만은 ‘현금 부자’ 중심으로 과열되는 이중 구조가 뚜렷하다.

이는 단순한 가격 흐름 이상의 의미를 가진다. 자산 이전이 가속화되며 불평등이 심화되는 구조적 변화가 진행 중이기 때문이다.

정책의 초점은 단순 규제가 아닌 정교한 시장 관리와 세대·계층 간 균형 회복에 맞춰질 필요가 있다고 전문가들은 입을 모으고 있다.

김현주 기자 hjk@segye.com