[이슈콘서트] “씨 마른 전세 찾습니다”…전세 실종되고 월세 시대?

[앵커]

이 노래 가사처럼 최근 어디로 가야 할지 몰라 잠 못 드는 무주택자들이 늘고 있습니다.

전세 실종 현상이 나타나고 있기 때문인데요.

현시점, 전세 시장의 상황 현장의 이야기를 김인만 부동산경제연구소장과 함께 나눠봅니다.

안녕하십니까?

[답변]

안녕하세요?

[앵커]

부동산 시장의 불문율이 있지 않습니까? 봄과 가을이면 이사철이다.

그런데 요즘 이 같은 불문율이 깨지고 있다면서요?

[답변]

예전에는 봄, 가을 이사철이라는 말이 있었는데 최근에는 그 공식이 깨졌습니다.

1987년에서 2024년까지의 전세 그래프를 우리가 분석을 해봤는데요.

[앵커]

추이가 그래프로 나오네요.

[답변]

87년에서 2024년까지는 보이시죠? 1월에서 12월까지 보게 되면 봄에 많이 올랐죠.

2.

36.

[앵커]

뚜렷하네요.

[답변]

가을에 1.

81.

[앵커]

1.

81.

[답변]

그런데 2015년에서 2024년까지 그래프로 보게 되면 그냥 평탄한 수준을 보여주고 있습니다.

[앵커]

완전 다른데요.

[답변]

뭔가 달라져도 크게 달라졌다는 건데요.

일단 결혼 시기가 달라졌습니다.

예전에는 5월의 신부, 가을 있었는데 요즘은 겨울에도 하고 여름에도 하고.

[앵커]

그렇죠.

[답변]

토요일에 하고 금요일에도 하고 아무런 영향이 없고요.

결혼하더라도 자녀를 출산하지 않는 분들, 학령 연구가, 인구가 줄어들고 있고 아예 결혼하지 않는 1인 가구도 또 늘어나고 있고요.

또 잦은 정책 변화들 때문에 여러 가지 요인으로 시대 흐름 자체가 달라졌다.

이제 가을, 봄 이사철 얘기는 저 먼 옛날얘기 같습니다.

[앵커]

그런 분위기가 있는데 그런데 요즘 들어서 전세 시장이 냉각기에 들어섰다 이런 분석이 나오고 있어요.

현장 상황은 어떻습니까?

[답변]

일단 현장에 가보게 되면 우리가 깜짝 놀랍니다.

최근에 집값이 많이 올랐다는 이야기는 많이 듣고 있는데 현장에 가보게 되면 전세 매물을 찾기가 굉장히 어려워서 당황하는 분들이 많이 있는데요.

일단 그래프 두 개를 보시겠습니다.

하나는 전세 가격 지수 추이인데 점점 올라가죠.

올 3월과 9월을 비교해 보게 되면 101.

27까지 올라갔습니다.

매매 가격에 우리가 집중하고 있는 동안 전세 가격이 슬금슬금 올라가고 있고요.

가장 문제는 매물입니다.

우리가 현장에 가면 전세 매물이 있어야 하는데 매물이 뚝뚝뚝 떨어지고 있어요.

2만 3704가구로 떨어졌는데.

[앵커]

많이 떨어졌네요.

많이 없네요.

[답변]

올해 초하고 비교해 보게 되면 25.

5%가 감소를 했고요.

6.

27 대출 규제 이후와 비교해 보면 4.

4% 전세 매물이 줄어들었습니다.

전세 매물이 줄어들었다는 얘기는 전세를 구하는 분들은 더 힘들어지는 그런 상황이 발생하고 있습니다.

[앵커]

그런데 지금까지 정부가 두 번의 부동산 대책을 내놨잖아요.

그리고 전세 대출받기가, 그 문턱이 좀 높아졌는데 현장 상황은 어떻습니까?

[답변]

현장 상황은 굉장히 어렵습니다.

정부가 여러 가지 규제를 내놓았는데 생각해 보게 되면 6·27 대책 대 전세퇴거자금 한도를 2억에서 1억으로 줄였고요.

소유권 이전 전세대출, 그러니까 잔금을 맞출 때 전세를 맞추게 되면 전세대출이 안 나옵니다.

[앵커]

그렇죠.

[답변]

전세 보증보험 보증 비율도 축소했고요.

수도권 지역들 97대책에서 전세 대출 한도 2억 원으로 줄여버렸습니다.

이렇게 여러 가지 규제들이 나오다 보니까 전셋집을 구하기가 더 힘들어지고 월세 전환 속도가 빨라지고 있고요.

막상 시중 은행에 가보면 우리가 알고 있는 이런 규제들뿐만 아니라 작년만 하더라도 전세대출받으러 왔다고 하면 시중 은행에서 활짝 웃으면서 어서 오세요, 대출받으러 왔나요? 라고 하는데 요즘 대출받으러 가게 되면 왜 전세대출 받으려고? 굉장히 무서운 표정, 가급적이면 안 해주려고 하는 방향으로 바뀌었기 때문에 전세대출 받기가 더 힘들어졌습니다.

[앵커]

분위기가 그렇게까지 바뀌었나요? 그런데 이게 우리 정부가 낸 대책이 대출 규제 문턱을 높인 게 전세 실종 현상의 배경이라고, 뚜렷한 배경이라고 볼 수가 있을까요?

[답변]

아무래도 영향이 굉장히 많겠죠.

전세 대출을 받지 못하게 된다면 세입자 입장에서 생각해보게 되면 다른 집으로 이사 가려고 했는데 대출이 안 나오게 되면 안 되겠다.

그냥 살던 집에 계속 살아야겠다고 생각할 수가 있고요.

집주인들은 전세 대출이 안 나와서 새로운 세입자를 못 구한다면 기존 세입자를 그대로 유지하거나 월세로 바꿀 수도 있습니다.

여기에 플러스 2020년부터 2 플러스 2 계약갱신 청구가 도입되죠.

2년마다 매물이 나왔는데 이제는 4년으로, 4년에 한 번씩 매물이 나오다 보니까 매물이 더 안 나옵니다.

이런 여러 가지 문제들이 발생하다 보니까 결국에는 또 입주 물량까지 줄죠.

올해는 작년보다 입주 물량이 줄었고요.

내년에는 더 많이 줄어듭니다.

입주 물량이 줄어든다는 얘기는 신규 전세 매물도 안 나오기 때문에 이런 전세난을 더 가중하고 있습니다.

[앵커]

그런데 소장님, 정부가 전세 대출을 규제한 이유가 있는 거잖아요.

[답변]

이유가 있죠.

명분은 여러 가지입니다.

갭 투기도 방지하고 전세 가격도 안정시키고.

[앵커]

그렇죠.

[답변]

전세 사기도 예방하고 가계부채 억제도 하는 굉장히 좋은 게 있는데 이게 모든 정책은 동전의 양면성이거든요.

규제할수록 시장은 왜곡이 되는데 정부 입장에서는 왜 이런 현상이 발생하냐면 트라우마가 있는 것 같습니다.

문재인 정부 시절에 서민 주거 안정을 위해서 전세대출을 많이 늘리다 보니까 전세 가격이 매매 가격을 밀어 올려서 집값이 많이 오르긴 했거든요.

[앵커]

그렇죠.

[답변]

그래서 아, 이게 전세가 입주 물량이 부족하면 앞으로 더 많이 올라갈 수도 있겠구나.

문재인 정부 시즌2가 될 수도 있기 때문에 아예 대출을 막아버림으로써 전세대출을, 전세대출 상승, 가격 상승을 최대한 억제하겠다는 마음인데, 현실적으로 보게 되면 그때와는 사정이 다른 게 요즘 강남 3구, 용산구나 마포, 성동 지역은 전세가율이 30%대밖에 되지 않습니다.

그러니까 결국에는 전세 가격이 매매 가격을 밀어 올리는 것보다 양극화라든지 다른 요인들로 지금 밀어올리는 그런 상황입니다.

[앵커]

그런데 걱정이 되는 게 우리나라는 전세라는, 전 세계에서 유래를 찾아보기 힘든 제도가 있는데 이게 월세로 전환이 되는 그런 분위기가 느껴진단 말이에요.

그럼 주거비 부담이 가중되는 거 아닙니까?

[답변]

월세 전환, 월세 힘들죠.

월세 살아본 사람들은 아마 월세가 얼마나 부담스러운지 아실 텐데요.

KB부동산에 따르면 월세 비중을 보게 되면 이제 전국적으로 63.

9%, 64%가 월세입니다.

이게 5년 전만 하더라도 정반대였거든요.

월세 비중이 40%대 초반이었는데 지금 월세 비중이 굉장히 빠르게 늘어났고요.

원룸, 방 하나 있는 원룸의 평균 월세 가격을 보게 되면 2023년보다 2024년이 껑충 늘었죠.

그러니까 이게 월세 시대가 빠르게 전환이 되고 있고 우리가 월세 돈 내보신 분들은 알 겁니다.

월세 돈 내다보면 관리비도 내야 되죠.

생활비도 내야 되죠.

종잣돈 모으기도 힘들고 내 집 마련의 꿈은 점점 멀어지고 있습니다.

[앵커]

내 주머니가 가벼워지는 듯한 느낌이 바로바로 드는 거니까 매달 느끼게 되죠.

[답변]

그럼요.

[앵커]

그러면 어떻게 보시나요? 앞으로 전세가 아예 사라지게 될까요?

[답변]

전세가 사라질 가능성도 지금은 배제할 수는 없는데 그렇다고 당장 사라지지는 않습니다.

사실 전세는 굉장히 좋은 제도입니다.

안정성만 보장이 된다면 전세가, 전세 대출 이자 내는 게 월세 내는 것보다 훨씬 더 유리하고요.

외국인이 한국 와서 깜짝 놀라는 게 두 가지라고 합니다.

처음에는 집주인 처음 보는데 몇억이나 되는 돈을 어떻게 맡기고 한국인은 어떻게 불안해서 살지? 살아보니까 너무 편리하고 좋거든요.

그래서 안정성만 보장된다면 전세는 좋은 제도기 때문에 이게 소멸보다는 유지 시키는 쪽으로 전세와 월세가 공존할 수 있는 방안을 찾아야 할 것 같습니다.

[앵커]

알겠습니다.

오늘 여기까지 듣겠습니다.

김인만 부동산경제연구소장과 함께했습니다.

고맙습니다.

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