"강남·마용성만 올랐다"… 서울 아파트값 평균 1년새 2억 폭락

전세 풍선효과… 대출 규제로 내 집 마련 수요 위축

서울 평균 아파트 매매금액이 지난 9월부터 이달까지 2억원 이상 하락한 것으로 나타났다. 사진은 서울 시내 아파트 전경. /사진 제공=뉴스1

강남3구(강남·서초·송파)와 마용성(마포·용산·성동) 등 고가 아파트가 밀집한 지역의 실거래가가 상승하며 정부가 대출 제한 등 강력한 수요 규제를 시행했지만, 서울 전체 평균 금액은 1년 만에 2억원 이상 하락한 것으로 나타났다. 대출 제한의 영향을 받지 않는 고가 아파트에 치중한 정책의 실시로 실제 내 집 마련 수요자에게는 진입 장벽이 높아진 것으로 풀이된다.

22일 서울부동산정보광장에 따르면 이날 기준 서울 아파트 평균 가격은 전년 동기(12억6113만원) 대비 16.9% 하락한 10억4846만원을 기록했다. 이달 중 9억원대까지 하락했다가 다시 10억원대로 소폭 상승했다. 거래량도 감소했다. 같은 기간 동안 서울 아파트 평균 거래량은 3057건에서 1789건까지 감소했다.

이 같은 하락에도 일부 고가 아파트는 상승 거래가 지속해서 발생했다. 통계 표본이 다른 한국부동산원의 조사에서 강남3구와 마용성의 아파트값 상승률은 서울 평균을 크게 웃돌았다. 부동산원이 지난 18일 발표한 9월 3주 아파트 가격에 따르면 서울 평균은 0.12%를 기록했다. 성동구는 0.41%로 가장 큰 폭의 상승률을 나타냈고 마포(0.28%) 양천(0.19%) 송파(0.19%) 서초(0.17%) 용산(0.12%) 등도 평균보다 높은 상승률을 보였다.

정부의 6·27 대책에 따르면 수도권에서는 주택담보대출을 6억원 이상 받을 수 없다. 집값 불안의 발단인 고가 아파트는 실제 대출 영향권이 아님에도 대출 정책의 원인이 된 것이다. 김효선 NH농협은행 WM사업부 ALL100자문센터 부동산수석위원은 "서울 전체가 오른 것이 아니고 10개 정도의 지역이 올랐다. 나머지는 보합이나 하락했다"면서 "일부 지역의 집값 상승으로 중위가격은 오르고 평균은 낮아지는 초양극화 현상이 나타났다"고 분석했다.

━

전셋값 1년 새 2.7% 상승… 정부 규제로 자산 격차 확대

━

매매가격이 하락하는 동안 전셋시장은 반대로 풍선효과가 발생했다. 서울부동산정보광장에 따르면 9월 서울 아파트 평균 전셋값은 전년 동기(5억7470만원) 대비 2.7% 상승해 5억9046만원을 기록했다. 매매가격이 하락하고 전셋값이 상승한 현상은 내 집 마련 수요자의 구매 시점을 늦추거나 포기하게 한 것으로 분석된다.

송승현 도시와경제 대표는 "집값이 오르지 않을 것이라는 전망으로 전세를 유지하는 경우가 있다"며 "또 다른 경우는 대출 규제로 자금력이 약화되어 전세시장으로 밀려오는 것"이라고 진단했다. 이어 "전세 물량이 줄어든 점도 영향을 미쳤을 것"이라며 "수요가 공급을 추월해 전셋값이 계속 높아지는 것"이라고 덧붙였다.

정부의 고강도 대출 규제가 자금력을 대출에 의존해야 하는 서민과 중산층을 겨냥했다는 지적이 나온다. 정부가 목표한 가계부채 감소와 투기 차단은 성과를 보였지만 서민·중산층의 부동산 거래 진입 장벽을 높였다는 것이다.

김은선 직방 빅데이터랩실 랩장은 "서민과 중산층은 대출 의존도가 높은데 대출 한도가 줄어들어 집을 못 사는 상황이 벌어졌다"며 "가계부채 억제와 투기수요 차단은 긍정적이지만 자기자본이 부족한 계층에 부메랑이 되어 자산 격차 확대로 이어질 것이 우려된다"고 판단했다.

최성원 기자 chldudguq@mt.co.kr