주담대 6억 규제에도 원정투자 활발…한강벨트 '선점' 움직임

외지인 서울 부동산 매입비율 상승…마포 등 한강벨트 집중
똘똘한 한 채 선호 지속…"토허구역 되기 전에 사야돼"

서울시내 아파트의 모습. /뉴스1 ⓒ News1 황기선 기자

(서울=뉴스1) 윤주현 기자 = 고강도 대출 규제에도 외지인의 서울 부동산 매수세가 여전하다. 가격 상승 기대감과 안정적 투자처 선호가 맞물리면서 시중 수요가 서울 주요 지역의 '똘똘한 한 채'로 집중되는 모습이다. 특히 추가 규제 가능성이 거론되는 한강벨트 일대에서는 규제 적용 전 선점 움직임도 활발하다.

22일 법원 등기정보광장에 따르면, 지난 8월 서울 지역 집합건물(아파트·빌라 등)을 매입한 외지인(서울 외 지역)은 총 4281건으로 집계됐다.

외지인 서울 부동산 매입 건수는 3월 2785건에서 △4월 3344건 △5월 3529건 △6월 4803건으로 급등했다. 잠시나마 대출 규제 영향 때문에 7월 4463건으로 감소세로 돌아섰지만, 전체 거래 대비 외지인 비율은 오히려 높아졌다. 5월 21.6%에서 7월 24.5%, 8월 25.4%로, 서울 아파트 구입자 4명 중 1명이 외지인인 셈이다.

외지인 매수는 주로 한강 벨트인 마포·성동·강동구에 집중됐다. 마포구는 7월 282건에서 8월 299건으로, 성동구는 229건에서 233건으로, 강동구는 261건에서 304건으로 각각 증가했다. 지방 자산가들이 규제 전 매물을 선점하며 안정적 투자처로 서울 부동산을 선택하는 현상이 두드러진다.

실제로 대출 규제 직후 다소 둔화했던 서울 부동산 상승세는 최근 그 상승 폭을 키우고 있다. 한국부동산원에 따르면 9월 셋째 주 기준 서울 아파트 매매가격 상승률은 0.12%이었다. 성동구는 0.41% 상승해 직전 주 대비 0.14%나 올랐다. 마포구(0.17%→0.28%), 송파구(0.14%→0.19%), 서초구(0.14%→0.17%), 강동구(0.10%→0.14%) 등 한강 벨트 주요 지역도 모두 상승 폭을 키웠다.

최근 정부는 토지거래허가구역 지정권자를 지방자치단체장뿐만 아닌 국토교통부 장관에게까지 확대 부여하는 계획을 밝혔다. 서울시의 이번 토허구역 재지정에서는 마포·성동 등 한강 벨트가 제외됐지만, 국토부 차원에서 향후 규제 확대를 검토할 가능성이 커졌다.

이번 공급 대책에 포함된 주택담보대출인정비율(LTV) 규제 또한 한강 벨트 규제 지역 확대를 포석에 둔 결정이라는 의견이 지배적이다. 한강 벨트 지역은 규제 확대 전 한발 앞서 매물을 선점하려는 움직임이 활발하다.

심형석 우대빵부동산연구소 소장은 "최근 대구 소재 투자자가 성동구 아파트를 계약하는 등, 지방 자산가들의 비규제 지역 매수 움직임이 활발하다"며 "서울 주요 지역 수요가 외지인 중심으로 집중되는 현상이 뚜렷하다"고 말했다.

gerrad@news1.kr

<용어설명>

■ 토지거래허가구역
부동산 투기를 억제하고 실수요자 중심의 거래를 유도하기 위해 일정 지역 내 토지 매매 시 관할 관청의 허가를 받도록 한 제도

■ 주택담보대출인정비율(LTV)
자산의 담보 가치에 대한 대출 비율을 의미한다. 예를 들어 아파트 감정 가격이 10억 원이고 담보 인정 비율이 70%이면 금융기관으로부터 7억 원의 주택 담보대출을 받을 수 있다.

■ 6·27 대출 규제
2025년 6월 27일 시행된 부동산 시장 안정화 대책으로, 서울 등 수도권과 규제지역 내 주택담보대출 한도를 최대 6억 원까지 제한한다. 집 구매 시 실거주 의무가 강화되고 다주택자의 추가 대출은 사실상 금지된다.