美 금리 인하 여파…주택시장, 유동성 확대로 가격 상승 압력

미·한 금리차 축소, 한은 인하 불가피…유동성 장세 현실화
풍부한 유동성에 다시 상승세 우려…정부 규제 영향도 주목

제롬 파월 미국 연방준비제도(Fed, 연준) 의장이 17일(현지시간) 미국 워싱턴DC 연준 청사에서 연방공개시장위원회(FOMC)의 기준금리 0.25%포인트(p) 인하 결정 배경에 대해 설명하고 있다. 2025.09.17. ⓒ 로이터=뉴스1 ⓒ News1 류정민 특파원

(세종=뉴스1) 조용훈 기자 = 미국 연방준비제도의 기준금리 인하로 한국은행의 통화정책에 대한 압박이 커지면서, 하반기 서울 주택시장에 새로운 변수로 작용할 전망이다. 금리 인하 기대와 정부의 확장 재정 기조가 맞물리며 유동성이 확대될 경우, 주택시장 매수세 회복으로 이어질 가능성이 제기된다.

연준 인하 신호에 한국은행 압박…주택시장 금리 효과 주목

22일 금융업계에 따르면 연준은 최근 기준금리를 0.25%포인트(p) 내리고 연내 추가 인하 가능성도 시사했다. 이에 따라 한미 금리차는 1.75%p로 줄었으며, 국내 기준금리(2.5%) 역시 인하 압력을 받고 있다. 경기 둔화와 수출 부진, 물가 안정세 등을 고려할 때 한국은행도 금리를 낮출 수밖에 없을 것이란 전망이 힘을 얻고 있다.

금리가 낮아지면 가계의 이자 부담이 줄고 투자 여력은 확대된다. 여기에 정부의 확장 재정 정책까지 더해지면 시중 자금 유입은 더욱 활발해져 주택시장에 영향을 줄 수 있다. 다만 정부는 6·27 대출 규제와 9·7 공급 대책 등을 선제적으로 내놓으며 시장 과열 차단에 나서고 있다.

실제 서울 집값은 여전히 상승세를 이어가고 있다. 한국부동산원에 따르면 9월 3주 기준 서울 아파트 매매가격은 0.12% 올라 전주(0.09%)보다 상승폭이 커졌으며, 33주 연속 오름세를 기록했다.

특히 성동구는 0.41% 상승하며 전주(0.27%) 대비 0.14p나 뛰었다. 마포구(0.17%→0.28%) 광진구(0.20%→0.25%) 송파구(0.14%→0.19%) 서초구(0.14%→0.17%) 강동구(0.10%→0.14%) 등 한강벨트 주요 지역도 일제히 상승폭을 확대했다. 재건축과 대단지, 역세권 단지를 중심으로 신고가 거래가 이어지면서 주택시장 불안 심리를 자극했다.

서울 송파구 서울스카이전망대에서 바라본 강남구 아파트단지 모습. 뉴스1 ⓒ News1 박세연 기자

서울 집값, 금리 인하 시기마다 '두 자릿수' 급등 반복

전문가들은 미국발 금리 인하 기조 속에서 서울 집값이 과거처럼 빠르게 오를 가능성을 경계해야 한다고 조언했다.

양지영 신한 프리미어 패스파인더 전문위원은 "기준금리 인하로 서울 아파트값이 단기간 큰 폭으로 상승한 사례가 있다"며 "2020년에는 13%, 2021년에는 16% 오르는 등 한 해 동안 10% 이상 상승한 적도 있다"고 말했다. 이어 "잠재 매수 대기 수요가 여전히 높아 9월 이후 수도권 집값이 추가로 오를 가능성이 있다"고 덧붙였다.

일각에서는 정부가 시장 과열을 차단하기 위해 DSR(총부채원리금상환비율) 강화, 규제 지역 및 토지거래허가구역 추가 지정, 분양가상한제 적용 지역 확대 등 후속 규제를 검토할 수 있다는 관측도 나온다. 공급 확대 효과가 제한적일 경우, 이런 규제가 현실화하면서 불확실성이 더 커질 수 있다는 지적이다.

joyonghun@news1.kr

<용어설명>

■ 6·27 가계부채 관리 방안
6월 27일 정부가 수도권을 비롯해 과열 조짐을 보이는 부동산 시장의 대출 증가를 억제하고 가계부채 관리를 강화하기 위해 발표한 대책이다. 이 방안에는 가계대출 총량 관리 목표 강화, 주택담보대출 한도를 6억 원으로 제한, 주택 구입 시 6개월 이내 전입 의무 부과, 생애 최초 주택구입 목적 대출 규제 강화, 갭투자 차단 등 대출에 대한 엄격한 규제 조치가 포함돼 있다.

■ 9·7 주택공급 확대방안
2030년까지 수도권에 135만 가구의 신규 주택을 착공하는 대규모 공급 계획이다. 한국토지주택공사(LH)가 공공택지의 주택사업을 민간에 매각하지 않고 직접 시행해 공급량과 속도를 높이며, 공공기관 유휴부지, 노후 공공임대, 노후 공공청사, 미사용 학교 용지 등 도심 내 다양한 부지를 적극 활용해 주택 공급을 확대하는 것이 핵심이다.

■ 총부채원리금상환비율(DSR, Debt Service Ratio)
차주가 보유한 모든 금융부채(주택담보대출, 신용대출, 자동차 할부, 카드론 등)의 연간 원리금 상환액이 연간 소득에서 차지하는 비율을 의미한다. DSR 규제가 강화되면 모든 대출 부담이 반영돼 대출 한도도 줄어든다.