'월세 폭등 시대 온다' 결국 집값 상승?...10채 중 7채 ’역대 최고'

아파트 전경. 뉴시스

[파이낸셜뉴스] 정부가 잇따라 전세 옥죄기에 나서면서 논란이 뜨겁다. 갭투자 방지, 가계대출 억제, 기금 건전성 확보 등을 내세우고 있다. 하지만 역전세난과 빠른 월세화에 따른 저소득층 부담 가중 등 부작용이 불가피하기 때문이다.

19일 업계에 따르면 정부는 전세 보증 가입 요건을 현행 집값의 90%에서 70∼80%까지 낮추는 것을 검토 중이다. 전세 보증금 반환보증 LTV(담보인정비율) 비중을 예전 수준으로 되돌리겠다는 의미다.

정부 검토 대로 70% 수준으로 낮아진다고 했을 때 임대차 시장은 '대혼란'이다. 문진석 더불어민주당 의원실에 따르면 주택도시보증공사(HUG)가 발급한 전세보증금 반환보증(전세보증) 가운데 담보인정비율이 70%를 초과하는 건수는 12만8648건으로 집계됐다. 이는 전체 전세보증(17만2147건)의 약 75%에 달한다.

유형별로 보면 비 아파트가 11만5127건, 아파트가 1만3521건이었다. 결과적으로 정부가 LTV 비율 강화에 나서면 비 아파트를 중심으로 전세 재계약이 무산되고, 역전세난으로 연결될 수 있다는 점이다.

자료 : 문진석 의원실·HUG

앞서 정부는 지난 2023년 전세보증 가입요건을 담보인정비율 100%에서 90%로 한 차례 낮춘 바 있다. 예전에는 70% 수준이었다. 결국 다시 예전 수준으로 담보인정비율을 되돌리는 것을 고려 중인 것이다.

집토스 분석도 비슷하다. 전세 계약 만료 시점이 오는 4·4분기(10∼12월) 전국 빌라 전세 계약 2만4191건을 분석한 결과, 전세 보증 가입 요건이 주택 가격의 70%로 강화되면 이들 계약의 78.1%(1만8889건)가 보증 가입이 불가능해지는 것으로 나타났다.

전세대출 옥죄기도 계속 이어지고 있다. 정부는 ‘6·27 대출규제’에서 전세 대출을 규제한데 이어 ‘9·7 대책’에서는 1주택자의 대출 한도를 2억원 이내로 제한한 것이다. 전세대출 옥죄기는 앞으로도 계속될 것으로 전망되고 있다.

국내 주택시장은 이미 전세 소멸, 월세 증가가 빠르게 나타나고 있다. 최근 발간된 ‘KB주택시장 리뷰’ 보고서를 보면 보증 한도 축소로 월세가 빠르게 늘면서 지난 7월 전국 주택 월세 비중은 63.9%로 조사 이래 최고치를 기록했다. 수도권 61.9%, 지방 67.9%이다.

자료 : KB주택시장 리뷰

문제는 월세화가 주거 안전성을 위협하고 있다는 점이다. 박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 "월세 시대가 열리면 세입자의 주거 고비용 구조가 고착화할 수 있다"며 "특히 저소득층에서 더 위협적이다"고 말했다. 이어 "월세 시대는 내집 마련으로 이어지는 주거 사다리가 흔들린다는 의미로 해석될 수 있다"며 "중산층이 더욱 얕아지고 계층 간 양극화, 사회 불안이 더 심해질 가능성이 있다"고 우려했다.

고준석 연세대 상남경영원 교수는 "앞으로 월세 가격은 계속 가파르게 오를 수 밖에 없다"며 "월세 폭등이 매매 수요를 자극 시키는 요인이 될 수 있다"고 지적했다.

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ljb@fnnews.com 이종배 기자