[단독] 규제 강화하면 빌라 기피현상 더 심해질 듯…아파트값 더 끌어올린다는 전망도

정부, 갭투자 억제 목표로 추진
전세가율 초과 HUG 보증 불가
서민 주거 불안 심화될 우려도

17일 서울 마포구의 한 아파트 단지 상가 부동산에 매물 정보가 붙어 있다. [한주형 기자]

서울 마포·성동구 등의 아파트 쏠림 현상이 갈수록 심화할 전망이다. 빌라 등 비아파트 기피 현상이 계속될 것으로 보이기 때문이다. 특히 주택도시보증공사(HUG) 전세보증금 반환보증(전세보증)에 가입한 주택 가운데 담보인정비율이 70%를 넘어 향후 보증이 거부될 가능성이 큰 전셋집이 10채 중 7채 이상인 것으로 나타났다.

정부가 전세보증 가입 요건을 ‘담보인정비율 70% 이하’로 강화하면 빌라 시장을 중심으로 대혼란이 불가피할 전망이다. 10채 중 7채 이상이 기존 조건으로 전세보증이 어려워져 재계약이 줄줄이 불발될 수 있다.

17일 문진석 더불어민주당 의원이 확보한 자료에 따르면 HUG가 발급한 전세보증 가운데 담보인정비율이 70%를 초과하는 건수는 12만8648건으로 집계됐다. 이는 전체 전세보증(17만2147건)의 약 75%에 달하는 비중이다. 주택 유형별로 보면 비아파트가 11만5127건, 아파트가 1만3521건이다.

전세보증은 집주인이 전세금을 떼먹었을 때 HUG가 대신 돌려주는 보호 제도다. 현재 이 보증은 담보인정비율이 90% 이하일 때만 가입할 수 있다. 담보인정비율은 집값에서 세입자의 전세금과 집주인의 대출(선순위 채권) 비중을 나타낸다. 집주인 대출이 없는 경우도 많아 보통 집값에서 전세보증금이 차지하는 비율로 여겨진다.

최근 정부는 전세보증 가입 문턱을 높이는 방안을 검토하는 분위기다. 국토교통부 관계자가 지난달 한 토론회에 참석해 담보인정비율을 단계적으로 70~80%로 낮출 필요가 있다고 언급한 것이다. 자기자본 없이 무분별한 갭투자에 나서는 걸 막아야 한다는 취지다.

다만 보증 현황을 고려할 때 정부가 실제 담보인정비율을 강화하면 전세 재계약 불발이 속출할 것으로 보인다. 당장 HUG 전세보증 가운데 담보인정비율이 80%를 초과하는 건수도 9만5828건으로 전체 중 55.7%에 육박한다. 담보인정비율이 80% 이하로 강화되면 현재 보증이 발급된 주택 절반 이상이 직격탄을 맞는 셈이다. 이 가운데 서민용 주거로 여겨지는 비아파트가 8만5861건으로 절대다수를 차지한다.

문진석 더불어민주당 의원이 국회 국토교통위원회에서 질의하는 모습. [사진 = 문진석 의원실]

문 의원은 윤석열 정부 3년간 빌라 등 비아파트 시장이 얼어붙고 전세의 월세화가 일어난 만큼 전세보증 가입 요건 강화는 신중한 검토가 필요하다고 강조했다. 그는 “재정 건전성을 확보해야 한다는 주장도 일리는 있지만 전세사기 우려가 여전하다”며 “전세사기 예방 후속 입법이 아직 완료되지 않은 상황에서 담보인정비율을 급격히 낮추는 건 부작용이 클 수 있다”고 지적했다. 서민 주거가 불안정해지면 안 된다는 취지다.

앞서 정부는 2023년 전세보증 가입 요건을 담보인정비율 100%에서 90%로 한 차례 낮춘 바 있다. 이미 발급된 HUG 전세보증 가운데 담보인정비율 90%를 초과하는 건수는 여전히 3890건(2.3%) 남아 있다. 해당 주택은 재계약 시기가 도래하거나 신규 세입자를 찾을 때 기존과 같은 보증금으로는 전세 가입이 불가능하다.