"'토허제' 강남3구·용산, 거래 휘청·집값 껑충"…성동·마포 빠진 이유는

4월 서울 강남권 아파트 전세가율(매매 대비 전세가 비율)이 역대 최저치를 기록했다 이는 지난 2월 토지거래허가구역(토허제) 일시 해제 여파로 강남권 아파트 매매가격이 전세가격에 비해 상대적으로 크게 오른 영향이다. KB국민은행에 따르면 지난달 서울 아파트 매매가 대비 전세가 비율은 53.52%로 작년 5월(53.43%) 이후 11개월 만에 가장 낮은 수치다. 구별로는 강남구가 50.1%, 서초구 45.4%, 송파구 43.1%, 강동구 50.0%를 각각 기록했다. 6일 서울 강남권 아파트 단지의 모습. 2025.05.06 /사진=김선웅

서울시가 강남3구(강남·서초·송파)와 용산구 일대 아파트 토지를 대상으로 '토지거래허가구역'을 1년 3개월간 연장한 가운데 시장에서는 '현상 유지'라는 평가가 우세하다.

17일 서울시는 기존 허가구역 4곳을 재지정하는 동시에 신속통합기획 재개발 후보지 8곳을 신규 허가구역으로 지정했다. 이로써 총 12곳이 토지거래허가구역으로 묶이게 된다.

재지정 조치가 시행되면 강남·서초·송파·용산 등 핵심지역의 거래는 일시적으로 위축될 전망이다. 국토부 실거래가 자료에 따르면 토허제가 확대된 3월 24일부터 9월 2일까지 163일간 강남3구와 용산구의 아파트 매매 신고 건수는 4353건으로 직전 동기간(7583건)에 비해 42.6% 감소했다.

반면 같은 기간 서울 전체 거래량은 3만3598건으로 이전 동기간(2만8202건)보다 19.1% 증가했다. 토지거래허가구역이 된 4개 구만 거래가 급감한 만큼 토지거래허가제가 실거래 위축에는 직접적인 영향을 준 것으로 해석된다.

그러나 서울시가 기대한 투기 억제와 집값 안정 효과는 미미했다. 집값은 오히려 상승세를 이어가고 특히 강남구 개포동과 서초구 반포동, 용산구 한남동 일대 주요 단지는 신고가를 경신했다. 한국부동산원 통계에 따르면 토허제가 전면 확대된 3월 말 대비 7월 서울 아파트값은 3.45% 올랐다. 특히 규제 지역인 송파구는 7.65%나 뛰었고 서초구(6.55%), 강남구(6.43%) 역시 6% 이상 상승했다. 강남·용산을 규제로 묶었지만 상승 흐름을 막지는 못한 셈이다.

전문가들은 이번 규제 이후 이같은 기조가 유지될 것으로 봤다. 함영진 우리은행 부동산리서치 랩장은 "가을 이사철 강남3구와 용산구의 가격 상승 흐름이 일부 유지된 상태에서 거래 소강상태는 연내 지속할 것"이라고 내다봤다.

이은형 대한건설정책연구위원회 연구위원은 "6억 대출규제 상한을 설정했던 6.27대책과 다주택자 대출규제 등을 포함한 최근의 9.7대책을 감안하면 오는 9월 30일로 만료되는 서울의 토지거래허가구역을 해제하기는 쉽지 않은 사안"이라며 "이번 토허제 재연장은 '기존 현황의 유지' 정도로 보는 것이 적절하다"고 평가했다.

시장 일각에서는 토지거래허가구역 지정 실효성에 의문이 제기되고 있다. 이 연구위원은 "서울에 적용된 토지거래허가제는 사실상 주택거래허가제로 볼 수 있고 주택의 거래를 어렵게 해 가격의 변동폭을 줄이려는 것이 목적"이라며 "인위적으로 억누르면 가격이 일시적으로 억누를 수는 있으나 자연스러운 상태라고 말하긴 어렵다"고 지적했다.

당초 전망처럼 성동·마포 등 이른바 '한강벨트' 전역으로 규제 범위를 늘리지는 않았다. 하지만 강남, 용산 등의 대기 수요가 비규제 지역으로 몰리는 풍선효과도 이어질 것으로 보인다. 지난 토허제 확대 이후 성동구는 거래량이 30%(1596건→2076건) 증가했고 마포구는 35.4%(1380건→1869건), 동작구는 32.3%(1367건→1809건), 노원구는 47.6%(1742건→2572건) 늘었다.

함 랩장은 "토지거래허가구역은 거래를 직접 제한하는 수요억제 규제 중 최상위 규제"라며 "아직 조정대상지역 등으로 묶이지 않은 성동, 마포 등 한강 변을 바로 토허구역으로 묶기는 무리가 있었을 것"이라고 밝혔다.

토지거래허가구역 지정 및 재지정 현황/그래픽=최헌정

김지영 기자 kjyou@mt.co.kr