인천 상업지 잠식한 주거시설…제도 손질 시급

1040동 대부분 연면적 90% 이상 주거 용도
오피스텔·생활숙박시설 전체 주거용 간주를

▲ 인천연구원 전경. /사진제공=인천연구원

인천지역 상업지역 내 주거복합건축물 주거 비율이 과도하게 높아 상업·업무 기능이 약화하고 있다는 지적이 제기됐다.

인천연구원은 16일 올해 정책연구 과제로 수행한 '주거복합건축물 실태와 관리 개선 방안 연구 결과 보고서'를 공개했다.

시는 지난해 12월부터 상업지역 내 공실 증가 문제를 해소하기 위해 주거복합건축물 건축 시 비주거 의무 비율을 기존 20%에서 10%로 완화한 바 있다.

그러나 인천연구원 조사에 따르면 2015년부터 지난해까지 인천 상업지역에 건축된 주거복합건축물 약 1040동 대부분이 전체 연면적 90% 이상을 오피스텔 등 주거 용도로 사용 중이며, 사무실 등 순수 비주거 비율은 5%에 불과한 것으로 파악됐다.

이는 현행 제도상 오피스텔과 생활숙박시설 연면적의 50%를 비주거 용도로 산정하는 탓에 실질적으로 주거용으로 사용되면서도 비주거 비율 요건을 충족할 수 있는 제도적 허점이 있기 때문이다.

더구나 주거복합건축물 고층·고밀 개발이 도로 등 기반 시설이 부족한 지역에 집중되면서 교통 혼잡과 주차난, 영구 음영 발생 등 열악한 도시환경이 형성되고 있다.

주거복합건축물 평균 용적률은 700%이며 이 중 34%는 800% 이상의 높은 용적률로 건축된 것으로 분석됐다.

이에 연구원은 관리가 시급한 지역은 지구단위계획구역으로 지정해 관리하면서 오피스텔과 생활숙박시설 연면적 전체를 주거 용도로 간주하고 용적률을 고정해야 한다고 제언했다.

중심지 위계에 따라 도심은 상업·업무 기능 위주로 개발하고 외곽 지역 건축물은 상대적으로 주거 용도를 완화하되 개발 밀도는 제한하는 방식으로 구분 관리해야 한다고 강조했다.

아울러 기반 시설 확보와 연계해 개발 밀도를 조정하고 주민 편의시설 등을 확보하기 위해 기반 시설 마련 시 인센티브를 부여하는 방안도 함께 제안했다.

안내영 연구위원은 "다양한 이해관계자와 복잡한 개발 과정으로 인해 제도를 바꾸는 것은 쉽지 않다"면서도 "쾌적하고 매력 있는 상업지역 창출과 지속 가능한 도시 환경을 만들기 위해 공간 관리 제도 변화가 필요하다"고 말했다.

/변성원 기자 bsw906@incheonilbo.com