“거래 없는데 집값은 여전히 올라”…토허구역 확대 5개월, 강남3구·용산구 보니

강남3·용산 등 4개 구 거래 위축
나머지 21개 구는 거래 40% 증가
토허구역 가격 상승세는 못 잡아
성동·마포구 일부 규제 피한 풍선효과

서울 송파구 일대 부동산 중개업소 외벽에 매물 안내문이 붙어 있다. [한주형기자]

서울시가 토지거래허가구역을 강남3구와 용산구 아파트 전체로 확대한 뒤 약 5개월 동안 이들 4개 구의 아파트 거래량이 종전보다 40% 넘게 급감한 것으로 나타났다.

반면 이들 4개 구를 제외한 나머지 21개 구는 거래가 크게 증가했다. 다만 토허제 확대 이후에도 가격 상승세는 꺾이지 않아 토허제 효과에 대한 의구심도 증폭되고 있다.

서울시는 이달 30일로 6개월의 지정 시한이 다가옴에 따라 조만간 도시계획위원회를 열고 재지정 여부를 결정할 것으로 보인다.

13일 국토교통부 실거래가시스템 자료에 따르면 토허구역이 확대 지정된 올해 3월 24일부터 이달 2일까지 163일간 서울 아파트 거래 신고 물량은 총 3만3598건(이하 공공기관 매수건 제외)으로, 확대 지정 전 동기간(2024년 10월12일∼2025년 3월23일)의 거래량 2만8202건 대비 5396건(19.1%)이 늘었다.

지난해 9월 2단계 스트레스 DSR(총부채원리금상환비율) 시행과 시중은행의 대출 축소 등으로 침체했던 매매 시장이 올해 들어 올해 들어 강남 토허구역 일시 해제에 따른 기대 심리와 3단계 스트레스 DSR 시행 전 매수세까지 몰리며 거래가 늘어난 것으로 풀이된다.

거래량 강남3구·용산구↓·나머지 21개 구↑

서울 남산에서 바라본 중구와 성동구의 아파트 단지들 [이승환 기자]

강남3구와 용산구 등 토허구역 4개 구의 거래량은 토허제 확대 후 이달 2일까지 매매 신고 건수가 4353건으로, 토허제 확대 전 동기간 거래량(7583건)에 비해 42.6%(3230건) 급감했다.

이에 비해 토허구역 4개구를 제외한 나머지 21개 구는 토허제 확대 전 2만619건에서 토허구역 확대 후 2만9245건으로 41.8%(8626건) 늘었다. 토허구역의 거래가 묶인 사이 규제가 없는 곳으로 풍선효과가 나타난 탓이다.

성동구는 강남 토허제 화대 지정 이후 종전보다 거래가 30%(1596건→2076건) 증가했고, 마포구는 35.4%(1380건→1869건), 동작구는 32.3%(1367건→1809건)가 각각 늘어났다. 노원구도 토허제 확대 후 거래가 47.6%(1742건→2572건) 증가했다.

주택담보대출을 최대 6억원으로 제한한 6·27 대책의 변수가 있지만, 토허제 확대부터 대출 규제 직전까지 96일간(3월24일∼6월27일)의 토허구역 거래 감소 폭은 직전 동 기간 대비 49.6%(5856건→2949건)가 줄어 감소폭이 더 컸다. 반면 나머지 21개 구는 대출 규제 전까지 거래가 58.7%(1만4660건→2만3259건) 늘어 증가폭이 더 컸다.

토허구역 확대 지역은 계약 해제도 급증한 모습이다. 강남3구와 용산구는 토허구역 확대 후 이달 2일까지 신고된 계약 해제율이 10.0%로, 토허구역 지정 전 5.1%의 2배 수준으로 증가했다.

나머지 21개 구의 해제율이 평균 7.5%에서 8.9%로 늘어난 것에 비해 큰 폭의 증가다.

가격 상승세는 못 막아

서울 남산에서 내려다본 용산구 일대 전경 [이승환 기자]

토허제 확대가 거래 감소에 큰 영향을 미쳤으나 가격 하락으로 이어지진 못했다.

한국부동산원의 월간 주택가격동향을 보면 토허제가 4개 구 전역으로 확대된 3월 말 대비 7월까지 4개월 간 서울 아파트값은 3.45% 올랐다.

이 중 송파구의 아파트값은 7.65% 상승했고 서초구(6.55%)와 강남구(6.43%)도 6% 이상 올라 서울 평균 상승폭을 웃돌았다.

되레 지난 7월 3단계 스트레스 DSR 시행을 앞두고는 규제 전 내집 마련을 하려는 수요가 몰리며 강남과 마용성 등 인기지역에는 6·27 대출 규제 전까지 신고가 거래가 줄을 잇기도 했다. 8월 이후에도 대출 규제 여파로 상승폭은 둔화했지만 아직 오름세가 꺾이진 않았다.

이 때문에 시장에선 토허제 효과를 놓고 “아파트값이 하락하진 않았지만 거래가 줄면서 그나마 상승폭을 억제한 것”이라는 평가와 “가격 안정 효과가 없었던 만큼 지정 효과도 제한적”이라는 평가가 엇갈리고 있다.

한 업계 전문가는 “지난 3월 강남 토허구역 일시 해제 후 서울 아파트값이 크게 올랐던 경험이 있고, 6·27 대출 규제 이후에도 가격이 아직 하락 전환하지 않은 만큼 서울시가 토허구역을 재지정할 가능성이 크다고 본다”고 짚었다.

다만 일각에서는 토허제가 구 전체로 지정되면서 가격 상승이 크지 않은 동이나 나홀로 소규모 단지까지 허가 대상에 묶인 만큼 토허구역에서 풀어 거래의 숨통을 틔워줘야 한다는 의견도 나온다.