“임대단지 용적률 500%, 은행사거리엔 60층 주상복합”…강북 매머드 재건축 청사진

서울시 재정비 마스터플랜
노원·마들·하계역 등 4곳
역세권 복합정비구역 지정해
일자리·문화·주거 함께 조성
노후 임대단지 재건축 속도전
상계마들·하계5 등 이주 착수

최근 통과된 상계택지개발지구 지구단위계획 재정비안에 속해 있는 서울 노원구 상계주공3단지와 6단지 아파트의 전경. 이승환 기자

서울 노원구 상계·중계·하계동 일대의 재건축 마스터플랜의 핵심은 이른바 ‘복합정비구역’을 서울 정비사업 최초로 도입한 것이다. 용도지역을 상향해 고밀 복합 개발이 가능한 복합정비구역은 강북권에서 대규모 재건축 프로젝트가 작동할 수 있는 발판이다. 복합정비구역에 포함된 노후 단지를 중심으로 사업성이 대폭 개선되기 때문이다. 정부가 9·7 공급대책에서 발표한 강북권 노후 임대단지 재건축과 시너지를 낼 수 있을지도 주목된다.

서울시는 전날 제15차 서울시 도시·건축공동위원회를 열어 상계(1·2단계), 중계, 중계2 택지개발지구 지구단위계획구역 재정비안을 수정 가결했다고 11일 밝혔다.

이 지역은 1980년대 주택 200만가구 공급정책의 일환으로 조성된 택지개발사업지다. 오랜 기간 주거 중심의 도시 기능을 수행했다. 그러나 조성 후 30~40년이 지나면서 단지가 노후화하고 새로운 주거 수요가 늘면서 재정비가 시급해졌다.

계획대로 재건축되면 현재 7만6075가구로 구성된 이 일대는 10만3817가구로 늘어난다. 상계(1·2단계) 구역의 21개 단지 3만4663가구는 4만8093가구로 증가한다. 중계지구는 2만4531가구에서 3만1966가구로, 중계2지구는 1만6771가구에서 2만3758가구로 주거 단지가 확대된다.

이 일대는 중계동 은행사거리를 중심으로 ‘강북의 대치동’으로 불릴 만큼 교육 환경이 뛰어난데도 사업성이 낮은 탓에 재건축 진행이 지지부진했다. 이 일대 상당수 아파트가 용적률이 200% 안팎인데 중소형 평형으로 구성돼 사업성이 떨어져서다. 하지만 서울시가 복합정비 개념을 처음 적용하면서 대반전이 일어났다.

복합정비구역은 지하철역 반경 250m 이내 역세권 단지와 준주거·일반상업지역이 포함될 경우 지정된다. 단순 주거 기능을 벗어나 다양한 용도를 넣을 수 있다. 이에 따라 서울시는 노원·마들·하계역과 은행사거리역 일대 등 4곳을 복합정비구역으로 지정하고 최고 60층 내외(180m)로 건물을 지을 수 있도록 허용했다. 복합정비구역에 포함된 단지는 19곳이다. 이 단지들은 땅의 용도를 제3종 일반주거지역에서 준주거지역으로 올릴 수 있다. 중계역은 복합정비구역 지정 기준을 충족하지 못해 빠졌다.

박합수 건국대 부동산대학원 겸인 교수는 “용적률을 400~500% 수준으로 끌어올리면 사업성이 두 배 이상 좋아질 것”이라며 “충분한 주택 공급 확대 효과가 기대된다”고 말했다.

단순 주거 외에 일자리와 관련된 업무시설과 상업·문화시설 등이 함께 들어서는 만큼 베드타운에서 자족 복합도시로 변신할 수 있다는 것도 장점이다.

이 일대가 서울 주택 공급 절벽을 해소하는 핵심지로 부상할지도 관심사다. 정부는 9·7 공급대책에서 노후 공공임대 아파트에 대해 용적률을 최대 500%까지 완화해 고밀 재건축을 추진하기로 했다. 이 사업의 시범사업 단지가 상계마들, 하계5단지, 중계1단지 등 노원구에 집중돼 있다. 상계마들과 하계5단지는 사업승인 후 이주 단계이고, 중계 1단지는 승인을 대기 중이다.

정비업계에 따르면 시의 재정비안에 해당하는 단지 총 58곳 가운데 절반이 넘는 39곳은 안전진단 통과 등 재건축이 진행 중이다. 재정비안은 서울시가 19차례의 전문가(MP) 자문회의와 14차례의 주민설명회 및 관계 부서 실무 협의 등을 거쳐 마련했다. 주민들 사이에서 재건축에 대한 이해도가 높아졌고, 복합정비구역에 속한 단지들이 재건축을 주도하고 인근 지역의 단지에도 긍정적인 효과를 줄 것으로 시는 기대하고 있다.

박 교수는 “서울시의 재정비안은 서울 내에 대규모로 남아 있는 아파트 지구를 활용한 주택 공급 청사진을 제시한 것”이라고 말했다. 정부의 9·7 대책과 시너지를 낼 경우 강북권에서 상당한 규모의 신규 물량을 공급할 수 있을 전망이다.

조남준 서울시 도시공간본부장은 “재건축 시기에 접어든 노원구 상계·중계·중계2 택지개발지구의 마스터플랜 수립을 통해 정비사업을 신속히 추진할 수 있게 됐다”며 “주거환경의 질을 높이고 서울형 양육 친화단지를 조성해 아이 낳고 살기 좋은 도시로 탈바꿈할 것으로 기대한다”고 말했다.