매매·임대사업자 주담대 막았더니…"매물 줄어", "파산 명령" 시장 충격

(서울=뉴스1) 구윤성 기자 = 한국주택금융공사(HF)가 오는 28일부터 전세사기 예방을 위한 전세보증 심사 강화 기준을 시행함에 따라 비아파트 시장의 '전세 대란'이 우려된다. 은행 재원 일반 전세 자금 보증과 무주택 청년 특례 전세자금 보증 신청자를 대상으로 임차 보증금과 선순위 채권(기존 대출)을 합친 금액이 집값의 90%를 넘을 경우 앞으로 보증이 거절된다. 주택 가격의 산정 기준은 공시가격의 140%다. 사진은 27일 서울의 한 빌라 밀집 지역. 2025.8.27/뉴스1 Copyright (C) 뉴스1. All rights reserved. 무단 전재 및 재배포, AI학습 이용 금지. /사진=(서울=뉴스1) 구윤성 기자

정부가 주택매매 사업자와 임대사업자에 대한 주택담보대출을 전면 금지하면서 임대차 시장 불안 우려가 커지고 있다. 당국은 투기 수요 차단과 가계부채 관리를 내세우지만, 정작 전세 물량 공급 축소라는 부작용이 나타나며 임차인의 부담이 가중될 것이란 지적이 제기된다.

10일 정부부처에 따르면 지난 8일부터 수도권과 규제지역 내 주택매매·임대사업자는 더 이상 주택담보대출을 받을 수 없다. 일반적으로 주택매매사업자는 매입한 주택을 일정 기간 전·월세로 공급하다가 시세차익을 실현하고, 임대사업자는 장기간 주택을 보유하며 임대수익을 추구한다. 이들 모두 임대차 시장의 주요 공급자라는 점에서 이번 조치는 시장에 적잖은 충격을 주고 있다.

정부는 정책 취지를 분명히 하고 있다. 주택매매·임대사업자에게 허용된 주담대가 오히려 투기적 수요 유입과 가계부채 확대를 부추겼다는 점에서 이번 조치는 불가피하는 게 정부 설명이다. 단기적으로 일부 시장 불안이 있더라도 장기적으로는 건전한 임대차 구조 확립에 기여할 것이라는 기대다.

하지만 시장의 반발은 거세다. 강희창 임대인연합회장은 "HUG·HF의 보증 심사 강화로 이미 월세 전환 압박이 심해지고 있는 상황에서 담보대출까지 막으면 임대인은 자금 압박에 팔지도, 버티지도 못한다"며 "사실상 파산명령과 다름없다"고 호소했다.

실제 공급 부족 조짐은 뚜렷하다. 부동산 플랫폼 아실에 따르면 이날 기준 최근 3개월간 서울 아파트 전세 매물은 2만5728건에서 2만3164건으로 10% 줄었다. 특히 성북구는 같은 기간 전세 매물이 895건에서 451건으로 반토막났다. 광진구와 관악구도 감소율이 30%가 넘는다. 경기도는 같은 기간 2만5527건에서 2만1645건으로 15.3% 줄었다. 임대차 매물 감소세는 이미 시작됐고, 이번 주담대 금지로 속도가 더 빨라질 수 있다는 관측이 나온다.

가격 상승도 이어지고 있다. 한국부동산원에 따르면 9월 첫째 주 서울 아파트 전셋값은 전주보다 0.07% 올라 30주 연속 오름세를 보였다. 송파구는 0.20% 뛰어 서울 평균의 세 배를 기록했고, 마포·양천·용산 등 주요 지역도 상승 폭이 확대됐다. 전세 수급지수 역시 101.7로 '공급 부족' 신호를 확실히 보여주고 있다.

업계 관계자는 "자금력이 약한 소규모 임대사업자는 대출이 중단되면 시장에서 설 자리를 잃게 되는데 이는 결국 임대 공급 축소로 이어질 가능성이 높다"며 "사업자 규제로 매물 부족과 가격 상승의 악순환이 생길 수 있다"고 말했다.

정부가 이번 정책을 낸 배경에는 임대차 시장의 공급을 특정 사업자에게 의존하는 구조 자체를 문제로 보는 인식이 있다. 임차인 중심의 공공임대 확충과 민간 시장의 건전한 자율성을 회복하는 것이 장기적 안정에 필요하다는 게 정부 측 입장이다.

김평화 기자 peace@mt.co.kr