직접 ‘집장사’ 한다는 LH… 부실 시공 우려, 왜

‘도급형 민간참여 공공주택’에 의문 드러낸 건설업계
공사 품질 떨어져…순살아파트 논란도
‘부채 160조’ LH, 공사비 인상 가능할까
전문가 “LH 역량 부족·시공비 못 늘려”

[이데일리 김형환 기자] 9.7 주택공급 확대방안으로 한국토지주택공사(LH)가 공공주택을 직접 시행하게 되면서 공공주택이 ‘브랜드 아파트’ 수준의 품질을 보장할 수 있을지에 관심이 모아지고 있다. 건설업계에서는 원가 상승을 반영한 공사비 책정이 없다면 사실상 낮은 품질의 공동주택을 공급할 수밖에 없다는 반응이 나온다.

(사진=뉴스1)

LH 시행, 품질 담보될까…‘순살 아파트’ 사례도

8일 국토교통부에 따르면 그동안 LH는 민간 토지를 수용하고 이를 주택용 택지로 개발한 후 개발한 택지의 절반 가량을 민간 건설사에 매각, 민간 건설사가 주택을 지어 민간주택으로 공급해왔다. 그러나 앞으로 LH는 공공택지를 민간에 매각하지 않고 직접 주택을 시행해 공공주택으로 공급하기로 했다. LH의 인력 등을 고려할 때 LH가 주택을 직접 짓는 ‘시공’을 하기 어렵기 때문에 LH가 택지를 제공하면 민간 건설사가 자금조달 및 설계와 시공을 맡는 ‘도급형 민간참여사업’ 방식으로 주택을 공급키로 했다.

김윤덕 국토교통부 장관이 지난 7일 정부서울청사에서 부동산 주택공급 확대 방안을 발표하고 있다. (사진=연합뉴스)

도급형 민간참여사업은 처음 나온 개념은 아니다. 과거 LH는 1·2기 신도시 상당수 아파트에서 택지 조성부터 분양, 사업 시행을 직접 담당했다. 민간 건설사는 시공만 도급받아 참여했다. 3기 신도시에서도 이 같은 구조가 이어진 바 있다. 남양주왕숙 푸르지오가 대표적인 형태다.

문제는 공사 예정비용(입찰 전 계약금액의 결정 기준)이 워낙 낮게 설정돼 있다 보니 대형건설사의 참여는 극히 제한적이었고 중견 건설사들이 대부분 사업에 참여해왔다는 점이다.

건설업계에서는 도급형 민간참여사업의 확대에 대해 회의적인 반응을 보였다. 사업성이 떨어질 뿐만 아니라 공사기간도 짧아 부담이 크다는 평가가 나온다. 한 건설사 관계자는 “신도시 민간참여 공공주택사업은 주로 중견기업들이 하거나 대형 건설사가 참여해도 컨소시엄으로 참여하는데 이는 수익성이 떨어지기 때문”이라며 “적은 공사비로 빠듯한 공기를 지켜가며 공사를 해야 하는데 부담이 상당할 것”이라고 설명했다.

과거 도급형 민간참여사업은 공사비는 적고 공사기간은 짧아 부실공사, 안전사고, 하도급 갈등 등 다양한 문제가 나타났다. 기술력이 다소 부족한 업체가 저가에 사업을 따내고 그 손실을 하도급 업체에 전가하는 현상도 나타났다. 이로 인해 자연스럽게 공사 품질은 떨어지게 된다. 이른바 ‘순살아파트’ 논란이 있었던 인천 검단신도시의 한 아파트 역시 건설사가 시공만 담당했던 공공분양주택이었다.

3기 신도시 창릉지구 모습. (사진=연합뉴스)

공사비 크게 늘려야 하는데…여력 없는 LH

결국 수요자들이 원하는 ‘브랜드’ 아파트가 대거 참여하기 위해서는 공사비 인상이 필수적이다. 실제로 최근 원자재 등 원가가 크게 올랐지만 여전히 낮은 공사 예정비용으로 인해 부실공사 우려가 큰 상황이다. 그나마 70~80%대에 불과하던 낙찰율(예정비용 대비 낙찰가 비율)은 작년 94%로 크게 올랐지만 정부가 ‘공공성’을 강화한다는 명분을 내세운 만큼 공사비를 올릴 가능성은 크지 않아 주택의 질을 담보할 수 없는 상황이다. 한 건설사 관계자는 “지금 공사 자재 가격 인상에 근로자 안전 문제까지 리스크가 큰 상황에서 대형 건설사가 마진이 거의 없는 단순 도급에 참여하긴 어려울 것”이라고 말했다.

LH 입장에서 공사비용을 크게 늘리기 힘든 상황이다. 부채 규모가 작년말 160조원에 달하는 데다 택지 민간 매각까지 금지된 상황에서 LH의 재정건전성을 고려하면 공사비용을 높이기 쉽지 않은 상황이다. ‘싸고 빠르게’ 주택을 공급하겠다는 목표를 세운 상황이라는 점도 공사비 인상이 어려운 이유 중 하나다. 그러다보니 민간 건설사가 시공을 맡는다고 해도 낮은 공사비용으로 품질에 대한 의구심이 커질 수밖에 없다는 관측이 나온다.

이와 관련해 국토부는 정부 자금과 LH 채권 발행을 통해 주택사업 적자를 메우고 사업을 진행할 것이라 설명했다. 이상경 국토부 1차관은 전날 백브리핑을 통해 “LH 직접 시행은 민간참여사업 형태로 진행할 예정인데 민간의 시공 자금을 활용하고, 분양 등을 통해 발생하는 이익을 회수하는 구조라 LH의 직접 시행에 따른 부담이 크지 않을 것”이라고 주장했다.

다만 전문가들은 LH 조직 정비와 충분한 시공비 조달이 사업 성공의 필수조건으로 보고 있다. 심형석 우대빵부동산연구소장은 “LH 조직 자체가 택지 개발 등에 집중된 만큼 사업을 시행할 역량이 부족할 것”이라며 “LH 직접 시행 목적을 보면 분양가를 낮춰야 하는데 분양가를 높이는 원인이 공사비다. 결국 공사비 자체를 늘릴 순 없을 것”이라고 설명했다.

김형환 (hwani@edaily.co.kr)