[생활법무카페] 부동산 매매시 구두계약과 가계약

박재승 법무사·경기중앙지방법무사회

흔히 부동산매매에서 완전한 서면계약서를 작성하지 않고 구두로 계약을 하였거나 서면으로 작성하였더라도 가계약서라고 작성한 경우 그 계약의 효력을 이해하는 것이 중요하다. 원칙적으로 계약서에 가계약서라고 작성하였거나 구두로 계약을 한 경우에도 실질적으로 매매계약의 본질적 요소가 합의되었다면 본계약으로서의 효력이 인정되고 위반자에게는 손해배상책임이 생긴다. 즉, 통상 계약금상당의 손해배상이 인정된다.

중개업소에서 작성한 가계약서에 따라 가계약금을 지급했는데 매도인이 본계약 체결을 거절하는 경우 ‘가계약서상 계약의 중요 요소가 모두 확정되어 있고, 당사자의 의사도 확인된다면 이는 본계약의 효력이 발생한다’고 하여 계약서 명칭이나 형식보다 계약의 실질을 따지므로 계약의 중요내용(대상, 금액, 기한 등)이 명확하다면 법적 구속력이 인정된다.

이와 관련된 대법원 2006년 11월24일선고 2005다 39594판결도 부동산 매매에 관한 가계약서 작성 당시 매매목적물과 매매대금 등이 특정되고 중도금 지급방법에 관한 합의가 있었다면 그 가계약서에 잔금 지급시기가 기재되지 않았고 후에 정식계약서가 작성되지 않았다 하더라도 매매계약은 성립하였다고 설시하고 있다

가계약에 대하여 대법원 2015년 12월10일 선고 2015다219324 판결이나 2016년 7월4일 선고 2016다202947판결도 매수인이 부동산 가계약금을 송금했으나 매도인이 마음을 바꾸고 계약을 거절, 매수인은 계약금의 배액 배상을 청구한 사건에 대하여 ‘당사자가 계약체결의사를 갖고 있고 주요 내용이 합의되었다면, 이는 매매계약 체결로 보며, (민법 제565조)계약금 해제권도 인정된다’고 했다. 그러나 계약금이 수수되지 않은 구두계약만으로는 이행의 착수가 없어서 원칙적으로 법적 효력이 인정되지 않는다. 다만 소유권이전등기를 하기 위하여서는 서면으로 된 매매계약서와 그 매매계약서에 의한 부동산 거래신고필증이 필요하다.

/박재승 법무사·경기중앙지방법무사회

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