돈줄 끊긴 매매·임대사업자… “임대공급 차질 피해는 세입자 몫”

정부 ‘LTV 0%’ 대출 원천 봉쇄
비아파트 시장 공급 축소 우려
가격 폭등 야기… 월세화 가속
저소득층 주거 안정 발목 지적

서울 송파구 롯데월드타워 전망대 서울스카이에서 바라본 서울 아파트 및 빌라 단지. [연합뉴스 제공]

아파트 전세 매물이 자취를 감추며 가격이 오르는 상황에서 비(非)아파트 임대차 물량마저 줄어들 것이라는 우려가 나온다.

정부가 9·7 대책을 통해 주택매매·임대사업자의 주택담보인정비율(LTV)을 0%로 제한하며 이들의 대출을 아예 틀어막았기 때문이다.

8일부터 9·7 부동산 대책이 시행에 들어가면서 수도권과 규제지역 주택매매·임대사업자는 이날부터 집을 담보로 대출을 받을 수 없게 됐다. 기존에는 규제지역 LTV 30%, 비규제지역 60%였는데 이를 원천 봉쇄한 것이다. 이와 함께 1주택자의 전세 대출 한도도 최대 3억원에서 2억원으로 일괄 축소됐다.

이번 조치가 주택 임대차 시장의 월세화를 부추기게 할 것이란 전망이 나오고 있다.

실제로 6·27 대책 이후 대출 문턱이 높아짐에 따라 임차인들이 월세로 전환하면서 전셋값과 거래량이 동반 하락했다. 이날 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면, 서울 아파트 평균 전세 보증금(신규 계약 기준)은 6월 6억5556만원에서 규제 이후인 7월 6억4521만원, 8월 6억2380만원으로 줄었다. 거래량 또한 6월 6614건에서 7월 5498건으로 1000건 이상 급감했다.

전문가는 이번 1주택자의 전세 대출 한도 제한도 이 같은 월세화를 가속화할 가능성이 있다는 의견을 내놓고 있다.

서진형 광운대 부동산법무학과 교수는 “전세자금 대출 규제는 보증부 월세화를 가속화게 돼 있다”며 “결국은 전세 보증금을 올려주지 못하면 월세로 전환하게 되고 이에 따라 가격 상승도 이어질 것”이라고 설명했다.

임대사업자의 LTV 제한은 비아파트 시장 공급을 축소시킬 수 있다는 지적이 나온다.

서 교수는 “임대사업자의 LTV를 규제한다는 건, 사실상 주택 임대를 하지 말라는 이야기”라며 “그렇게 되면 임대주택 공급이 줄어들면서 시장 수요만큼의 물량이 나오지 못해 전월세 가격 급등을 야기할 수 있다”고 지적했다.

실제로 전세사기와 그로 인한 각종 보증 규제로 이미 비아파트 임대차 거래에선 월세 비중이 4건 중 3건 수준으로 치솟은 상태다. 월세 쏠림이 빨라지면서 월세 가격도 꾸준히 오르고 있다.

이날 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 올해 7월 서울의 연립·다세대 주택의 평균 월세(신규 계약 기준)는 63만6000원으로 올해 1월(57만9000원) 대비 9.8%가량 뛰었다. 월별로 보면, 1월 57만9000원, 2월 58만2000원, 3월 57만6000원, 4월 60만원, 5월 60만3000원, 6월 61만5000원으로 3월을 제외하곤 전반적으로 상승세다.

임대차 시장에서 선호되는 오피스텔도 마찬가지다. 서울 오피스텔의 1월 평균 월세(신규 계약 기준)는 66만9000원에서 지난 7월 71만원으로 약 6.12% 증가했다.

박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수는 “임대사업자의 경우, 다세대·연립 주택과 도시형생활주택, 오피스텔 등을 중심으로 하는데 매물 가격이 5억원이라고 가정하면 이들은 먼저 대출을 받고 월세로 놓는 경우가 많다”며 “그런 부분에 대한 대출이 금지되면 결국 상대적으로 임대 주택 공급이 줄어들 수밖에 없다”고 짚었다. 저소득층의 주거 안정과 집값 안정을 위해 내놓은 정책이 오히려 저소득층의 발목을 잡는 셈이 된다.

그는 “임대사업자들의 유동성이 막히면 임대주택 공급 부족으로 이어지고, 이는 다시 전월세 가격 상승으로 나타날 가능성이 크다”며 “최종 위험은 세입자가 끌어안을 수밖에 없는 구조”라고 지적했다.

안다솜 기자 cotton@dt.co.kr