“이 정부 내내 집값 오를 것” vs “집값 불안 진정” …또 엇갈린 전망

■ LH 주도 공급 ‘9·7 부동산 대책’ 전문가 평가
“서울 물량 수천 가구 뿐인데다
빨라도 2035년 이후나 준공돼
단기 공급대책 빠진 점 아쉬워”
“LH가 직접 시행·분양할 경우
집값 거품 빠져 수요자 부담↓
실행 속도·민간 참여가 관건”

‘잡히지 않는’ 서울 아파트 : 7일 정부가 2030년까지 수도권에서 매년 신규 주택 27만 가구 착공을 추진하는 내용의 주택공급 확대 방안을 발표한 가운데 시민들이 서울 중구 남산에서 시내 아파트 단지를 바라보고 있다. 백동현 기자

정부의 ‘9·7 주택 공급 확대 방안’은 ‘공공 주도’ 주택 공급을 늘리는 데 주안점을 뒀지만, 수요가 몰리는 서울·수도권 공급 절벽을 해소하고 부동산 시장 안정효과를 내는 데는 역부족이라고 전문가들은 평가했다. 한국토지주택공사(LH) 직접 시행 등도 발표됐지만 구체적인 공급 계획과 공급 유형(공공분양·임대), 재원 등은 빠져 있어 실행 방안이 속도감 있게 추진되는 게 관건으로 보인다.

8일 고준석 연세대 상남경영원 교수는 문화일보와의 통화에서 “중장기적인 공급대책은 충분히 제시됐지만, 단기적인 대책이 빠진 점이 상당히 아쉽다”며 “단기 대책이 안 나오면 공급이 부족한 지역에선 집값이 오르고 월세 전환이 가속화될 수밖에 없다”고 말했다. 정부는 2030년까지 5년간 수도권에서 총 135만 가구 이상 주택을 착공하겠다고 발표했지만, 수요가 쏠린 서울 내 물량은 수천 가구에 불과하다. 2030년 착공하면 빨라도 2035년 이후 준공(입주)할 수 있어 이재명 정부 내내 주택 공급이 없다는 시그널이 된다. 결국 이번 정부에서 집값이 오를 수밖에 없는 시장 여건이 조성됐다는 분석이다.

서진형 광운대 부동산법무학과 교수는 “이 대통령 임기 내 주택을 공급하긴 사실상 쉽지 않다”며 “구체적인 실행 계획도 없다”고 지적했다. 서 교수는 “공공 주도 공급만 강조하는데 민간과 공공이 투 트랙으로 가지 않으면 공급이 원활치 않게 된다”며 “중대재해 등 안전 관리 문제로 공사기간도 길어지기 쉬워 2030년 착공해도 완공시기는 예상보다 늦춰질 수 있다”고 말했다.

LH 직접 시행에 대해선 긍정적인 평가가 나왔다. LH가 직접 시행과 분양을 할 경우 일부 분양가 거품은 꺼질 것으로 예측된다. 김효선 NH농협은행 부동산수석전문위원은 “민간 사업성을 정부 정책으로 개선하는 데는 한계가 있기 때문에 공공 위주 정책이 주가 된 것으로 보인다”며 “공공택지에는 분양가상한제가 적용돼 비교적 낮은 가격으로 공급되는 만큼 실수요자 부담은 줄어들 전망”이라고 말했다.

공급 부족 불안 심리를 진정시키기 위해선 정책 추진력이 중요하다는 의견이다. 함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 “실행력과 속도, 민간의 적극 참여 여부 등이 정책 효과의 성패를 가르는 핵심 요소가 될 것”이라고 말했다. 김 위원도 “과거에 하지 못했던 빠른 속도, 구체적인 실행력이 나올 때 불안 심리 진정으로 이어질 수 있다”고 강조했다.

이날부터 서울 강남 3구와 용산구 등 규제지역의 주택담보인정비율(LTV)이 50%에서 40%로 축소됐지만, 영향은 제한적일 것이란 전망이 지배적이다. 6·27 대책으로 주택담보대출 한도를 6억 원으로 줄이는 강력한 규제가 시행되고 있기 때문이다. LTV 강화로 대출 한도가 줄어드는 대상은 15억 원 이하 주택인데 규제지역 내 아파트들의 평균 거래가격은 이를 웃도는 수준이다.

따라서 이번 규제는 마포·성동구 등 ‘한강벨트’ 지역을 겨냥한 것이라는 해석도 나온다. 이 지역의 ‘국민 평형’(전용면적 84㎡) 아파트의 평균 거래가가 15억 원 안팎이다. 이번 대책에 토지거래허가구역 지정 권한을 국토부 장관까지 확대하는 내용이 담긴 것 역시 같은 맥락으로 풀이된다. 이 지역이 규제지역으로 지정될 경우 7억 원가량 가능했던 대출 여력은 5억∼6억 원대로 급감한다.

권도경·이소현·구혁 기자