수도권에 2억 원대 전세대출 가진 1주택자 1.7만 명…한도 6500만 원 감소

9·7 부동산 대책 금융 규제 Q&A
기존 대출 연장하는 경우 종전 한도 적용
규제지역 추가 지정 때도 LTV 40% 적용
'증액 없는' 대환대출, 1억 제한 없이 허용

금융위원회는 7일 서울 종로구 정부서울청사에서 관계부처 합동으로 발표된 주택공급 확대방안의 후속조치 이행을 위한 긴급 가계부채 점검회의를 개최했다. 신진창(가운데) 금융위원회 금융정책국장이 회의를 주재하고 있다. 금융위원회 제공

1주택자가 수도권, 규제지역 내에서 전세대출을 받는 경우 현재 보증기관에 따라 2억~3억 원인 보증 한도가 2억 원으로 일원화된다. 금융위원회가 7일 긴급 가계부채 점검회의에서 발표한 가계부채 추가 관리방안에 따른 것이다. 이날 발표한 대책의 영향을 받는 수도권 내 전세대출을 받은 1주택자 약 1만7,000명인데, 이들이 보유한 대출은 평균 2억6,500만 원이다.

수도권 내 규제지역의 주택담보대출비율(LTV)을 40%로 강화하는 방안은 향후 규제지역이 추가 지정돼도 동일하게 적용된다. 앞서 6·27 대출규제로 사실상 막혔던 기존 주택담보대출 이용자들의 '대출 갈아타기'는 가능해질 전망이다. 신진창 금융위 금융정책국장의 질의응답 등을 바탕으로 9·7 부동산 대책의 금융 규제를 풀어봤다.

-1주택자의 수도권·전세대출 한도를 2억 원으로 줄이는 까닭은?

"보증기관별로 다른 보증기준을 일원화 하는 데 초점이 맞춰져 있다. 2주택자는 당초 보증기관 보증을 통한 전세대출을 받을 수 없고, 무주택자는 규제 대상이 아니다. 대출 한도가 줄어드는 이들의 불편함이 있을 수 있다. 다만 전세자금대출은 총부채원리금상환비율(DSR) 규제가 적용되지 않는다는 점, 이들이 주택을 보유하고 있는 만큼 보유 주택을 통해 자금을 융통할 방법도 있을 것이라고 본다."

-한도 축소로 영향을 받는 이들의 규모는 어느 정도로 추정되고, 이들의 대출 한도는 얼마나 줄어드나

"1주택을 보유하고, 수도권 내에서 보증3사(서울보증보험·주택금융공사·주택도시보증공사) 보증으로 전세대출을 받은 이는 약 5만2,000명이고, 이들 중 2억 원 이상 3억 원 미만의 대출을 받은 비중은 30%(약 1만7,000명) 정도다. 이들이 다시 전세대출을 받는다고 가정하면, 평균 대출 금액이 6,500만 원가량 줄어들 것으로 추정된다."

-기존 전세대출 이용자가 대출을 연장하는 경우에도 대출 한도가 줄어드나.

"해당 주택에 대한 최초 임대차계약이 대책 시행일 전인 9월 7일까지 체결됐다면, 종전 한도까지 대출 연장이 가능하다. 다만 대출 만기를 연장할 때 대출 금액을 증액하는 경우에는 이번 대책에 따른 한도(2억 원)가 적용된다."

-1주택자가 수도권·규제지역에 주택을 보유했을 때만 전세대출 한도가 축소되는 것은 아닌가.

"아니다. 보유한 주택 소재지와 관계없이 1주택자가 수도권이나 규제지역 내 전세대출을 이용하는 경우 적용된다. 담보물건 소재지가 기준이다."

-추가로 전세대출 DSR 적용을 도입할 계획은 있나.

"DSR을 전세대출, 정책모기지 등에 확대 적용하는 것은 정부에서 일관되게 밝혀 온 방침이다. 구체적인 시행 시기와 내용 등은 전세대출에 대한 DSR 도입이 가계부채 관리와 서민 주거 안정 등에 미치는 영향 등을 종합적으로 고려해 결정해 나갈 계획이다. 가계부채 증가율과 부동산 시장 상황이 기본적인 판단 기준이다."

김윤덕 국토교통부 장관이 7일 정부서울청사에서 부동산 주택공급 확대 방안을 발표하고 있다. 사진 오른쪽부터 박종희 국세청 자산납세국 국장, 김규철 국토부 주택토지실장, 신진창 금융위 금융정책국장, 김 장관. 연합뉴스

-이미 주택담보대출 금액 한도 6억 원 규제가 있는 상황에서 규제지역의 LTV 강화가 어떤 효과가 있는가.

"규제지역 내 15억 원이 넘는 주택의 경우 LTV 한도 40%를 적용해도 6억 원이 넘기 때문에 이번 규제로 바뀌는 것이 없는 것은 맞다. 다만 규제지역의 모든 주택 가격이 15억 원을 넘는 것은 아니기 때문에, 이런 주택을 대상으로 한다. 앞으로 규제지역이 추가로 지정될 경우에도 강화된 LTV(40%)가 적용된다."

-앞선 6·27 대책에서 '생활안정자금 목적 주택담보대출' 한도가 1억 원으로 제한돼 대출 갈아타기가 불가능해졌다는 지적이 있다.

"종전에 주택담보대출을 받은 사람들이 온라인 대환대출 플랫폼을 이용해서도 다른 은행으로 갈아타기도 어렵다는 지적이 있었다. 이에 기존 대출 금액보다 '증액이 없는' 대환대출은 허용해 주는 방향으로 개선할 방침이다. 예컨대 기존 주택담보대출 2억 원을 받은 분이 금리를 비교해 낮은 금리로 갈아타려고 한다면 2억 원까지 대출을 받을 수 있게 되는 식이다.”

-주택매매·임대사업자의 주택담보대출을 금지하면 임대 사업이 위축돼 수도권 전월세 가격이 올라갈 수 있다는 우려가 있다.

"이번 대책이 전세가격에 어떤 영향을 줄지는 예단하기 어렵다. 6·27 대책 당시에도 전세가격이 올라갈 수 있다는 염려가 있었지만, 현재 서울과 수도권의 전세가격 상황은 비교적 안정적이다. 다양한 임대주택 공급계획이 발표된 만큼 함께 볼 필요가 있다."

박세인 기자 sane@hankookilbo.com