강남 3구·용산 LTV 50→40% 강화…갭투자 막고 실거주 시장 재편

[9·7 공급대책] 주담대 제한에 전세대출 한도 2억…실수요자 재편 의지
고가 아파트 시장, 6억 대출 제한 적용…"LTV 규제 영향 크지 않아"

사진은 서울 남산타워에서 바라본 아파트 단지 모습. /뉴스1 ⓒ News1 김민지 기자

(서울=뉴스1) 윤주현 기자 = 정부가 주택담보대출인정비율(LTV)을 강화하는 추가 대출 규제안을 발표했다. 강남과 용산 등 상급지 주택 매입 문턱은 현행 주택담보대출 6억 원 한도에 추가 규제까지 더해 더욱 높아지게 됐다. 1주택자의 전세대출 한도 역시 2억 원으로 제한해 투기 수요 진입을 억제한다는 방침이다. 매매시장을 실수요자 중심으로 재편하겠다는 의지를 다시 한번 드러낸 것으로 해석된다.

LTV 40% 강화…서울 상급지 대출 한도 축소

8일 국토부에 따르면 정부는 지난 7일 부동산 관계장관회의를 열고 이같은 내용을 포함한 '주택공급 확대방안'을 발표했다.

방안에 담긴 규제의 핵심은 강남 3구와 용산구 등 현재 규제 지역(투기지역·투기과열지구·조정대상지역)의 주택담보대출 LTV 상한을 현행 50%에서 40%로 강화한다는 것이다. 해당 규제는 이날부터 즉각 시행된다.

예를 들어 개인이 12억 원짜리 주택을 매입할 경우 현행 제도에선 최대 6억 원까지 대출이 가능하다. 강화된 규제 아래에선 4억 8000만 원까지만 받을 수 있다. 동일한 주택 기준으로 대출 한도가 1억 2000만 원 축소되는 조건이다.

이미 6·27 대출 규제에 따른 주택담보대출(주담대) 한도 최대 6억 원 미만이 수도권 일대에 적용 중이다. 규제 지역의 LTV 한도가 축소되면 수요자들의 자금 조달 여건은 한층 더 까다롭게 된다.

임재만 세종대 부동산학과 교수는 "서울 상급지의 주택 가격은 여전히 오르고 있다"며 "강남권 일대 집값 상승은 추가 대출 규제로 주춤할 것"이라고 전망했다.

1주택자의 경우 전세 대출한도는 2억 원 이하로 묶인다. 이미 집 한 채를 보유한 상황에서 전세 주택에 입주하려는 수요자의 자금 조달을 막겠다는 취지다. 매매시장을 실거주 목적으로 재편하겠다는 정부의 강력한 의지로 해석된다.

심형석 우대빵부동산연구소 소장은 "1주택자는 기존 대비 전세 대출 한도 압박으로 갭투자에 적극적으로 뛰어들지 못할 것"이라며 "갭투자 수요는 자연스럽게 감소할 것"이라고 전망했다.

대출 조이기 들어간 정부…"시장에 시그널"

정부는 공급 대책에 주담대·전세대출을 조여 서울·수도권 투기 수요를 차단하겠다는 의지를 드러냈다. 대출을 활용한 투기 세력이 집값 불안감을 키우고 있기 때문이다.

고준석 연세대 상남경영원 교수는 "공급 대책 내 대출 규제안은 지난 6·27 대책과 동일한 효과를 내기 위한 것"이라며 "정부는 시장에 명확한 시그널을 보내 부동산 가격 상승 폭을 둔화하려는 것"이라고 말했다.

다만 강남 3구와 용산구는 15억 원 이상의 고가 아파트 거래가 대부분이다. 이번 LTV 한도 축소의 영향력은 다소 제한적이라는 지적도 나온다. 15억 원 이상의 아파트는 한도 축소와 상관없이 '6억 원'의 주담대 한도가 적용된다.

남혁우 우리은행 WM영업전략부 부동산연구원은 "강남 3구는 6억 원 이상 대출 금지라는 강력한 대출 규제에 놓여 있다"며 "LTV 한도 축소 효과는 시장에 이미 반영된 것으로 보인다"고 설명했다.

gerrad@news1.kr

<용어설명>

■ 주택담보대출인정비율(LTV)
자산의 담보 가치에 대한 대출 비율을 의미한다. 예를 들어 아파트 감정 가격이 10억 원이고 담보 인정 비율이 70%이면 금융기관으로부터 7억 원의 주택 담보대출을 받을 수 있다.

■ 갭투자
전세를 끼고 집을 사는 행위. 상대적으로 적은 비용으로 부동산 자산을 구매할 수 있어 투자자들 사이에서 자주 사용되는 방법이다.

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