1주택자 전세대출 2억까지 제한… 갭투자 차단

李정부, 부동산 추가 대책
‘6·27 대책’에도 상승세 안꺾여… 강남3구-용산 LTV 40%로 강화
임대사업자 주담대는 전면 금지… ‘손쉬운 전세대출, 집값 부추겨’ 판단
전세대출 규제로 보증금 분쟁 우려… “효과 내려면 주택공급도 속도 내야”

8일부터 무주택자가 서울 강남·서초·송파·용산구 등 규제지역에서 집을 살 때 주택담보인정비율(LTV)이 기존 50%에서 40%로 강화된다. 주택 한 채를 보유한 사람은 전세 대출 한도가 모두 2억 원으로 축소된다. 6·27 대책 이후에도 규제지역의 아파트 전세·매매 가격 상승세가 진정되지 않자 정부가 추가 대책을 내놓은 것이다. 가을 이사철 집값이 진정될 것이란 기대와 함께 대출 규제가 효과를 내려면 주택 공급도 속도를 내야 한다는 지적이 나온다.

● 규제지역 LTV 50%에서 40%로 강화

금융위원회는 7일 서울 종로구 정부서울청사에서 ‘긴급 가계부채 점검회의’를 열고 이 같은 방안을 발표했다. 이번 대출 규제의 핵심은 △무주택자 및 주택을 처분할 예정인 1주택자의 규제지역 LTV 강화 △1주택자의 수도권·규제지역 전세 대출 한도 축소 등 크게 두 가지다. 현재 50%인 규제지역 내 주택담보대출(주담대)의 LTV 상한이 40%로 강화된다. 규제지역은 투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역으로 서울 강남·서초·송파·용산구 등이 포함된다. 6·27 대책 발표 이후에도 서울 아파트 가격 상승세가 꺾이지 않는 점이 고려됐다. 한국부동산원에 따르면 9월 첫째 주 서울 아파트 매매가격은 전주 대비 0.08% 오르며 지난주 상승 폭을 이어갔다. 김규정 한국투자증권 부동산 전문위원은 “강남권 집값이 선행적으로 오르고 이후 ‘마용성’(마포·용산·성동구)이 따라 오르기 시작하다 6·27 규제로 직격탄을 맞았다”며 “거래가 늘며 가격이 다시 올라 6·27 규제 약발이 다 된 것으로 보인다”고 진단했다. 다만 비규제지역에서는 현행 LTV 규제(70%)가 유지된다.

1주택자의 수도권·규제지역 전세 대출 한도도 2억 원으로 낮아진다. 종전까지는 1주택자 전세 대출 한도가 SGI서울보증 3억 원, 한국주택금융공사 2억2000만 원, 주택도시보증공사(HUG) 2억 원으로 달랐다. 이제는 전세 대출 한도가 2억 원으로 통일되는 것이다. 이는 1주택자가 어느 지역에 주택을 보유했는지와 상관없이 적용된다.

정부의 이 같은 대책은 ‘전세 대출이 집값 상승의 불쏘시개 역할을 했다’는 비판을 고려한 조치로 풀이된다. 금융위에 따르면 2015∼2024년 전체 가계대출 잔액은 연평균 5.8%씩 상승했는데, 같은 기간 전세대출 잔액의 연평균 상승률은 18.5%에 달했다. 신진창 금융위 금융정책국장은 이날 “지난 10년간 손쉽게 받을 수 있는 전세 대출이 전세 가격을 밀어올렸고, 이것이 주택 가격을 상승시킨 요인”이라고 설명했다.

● “임대인-임차인 분쟁 늘어날 것” 우려도

정부는 주택매매·임대사업자의 수도권·규제지역 내 LTV도 0%로 제한했다. 이 대출은 사업자 등록 절차가 간편해 가계대출 규제를 우회하는 수단으로 악용되고 있기 때문이다. 다만 임대주택 공급 위축 가능성을 고려해 △주택 신규 건설 이후 첫 대출 △공익법인 대출 △임대사업자가 기존 임차인의 보증금을 반환하기 위한 대출 등에 한해서는 종전 규정이 적용된다.

전문가들은 이번 대책으로 규제지역의 집값 상승이 둔화될 것으로 보고 있다. 박원갑 KB국민은행 수석부동산전문위원은 “가을 이사철을 앞두고 공급 부족 불안 심리를 진정시키는 데 도움이 될 것”이라고 진단했다.

일각에선 임대인이 전세 대출 규제로 보증금을 돌려주기 힘들어 갈등이 커질 수 있다는 시각도 있다. 함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 “주택 임대사업자들의 LTV가 0%로 된 만큼 전셋값이 하락세인 수도권 일부 지역에서 임대인이 임차인에게 보증금을 못 돌려주는 사례가 생길 수 있다”고 우려했다.

대출 규제가 효과를 내려면 주택이 신속하게 제대로 공급돼야 한다는 지적이 나온다. 이와 관련해 한국은행은 정부의 대출 규제가 오히려 자산 불평등을 키운다는 내용의 연구 결과를 최근 발표해 눈길을 끌었다.

강우석 기자 wskang@donga.com