규제지역 LTV 40%로 강화…임대사업자 수도권 주담대 금지

[9·7 공급대책]추가 대출 규제로 수요억제
1주택자, 수도권 전세대출 한도 2억으로 제한
고액 주담대 주신보 출연요율 인상→취급축소 유도

정부가 수도권·규제지역 주택담보대출(주담대) 규제 문턱을 한 단계 높인다. 규제지역 LTV(주택담보인정비율)는 40%로 강화하고 주택 매매·임대사업자의 주담대는 차단한다.

유주택자가 수도권과 규제지역에서 전세대출을 받을 때는 한도가 2억원으로 일원화된다. 이와 함께 주담대 금액이 많을수록 주택금융신용보증기금(주신보)에 납부하는 출연요율을 높여 은행권이 고액 주담대를 축소하도록 유인한다는 구상이다.

금융위원회는 7일 관계부처 합동으로 발표된 '주택공급 확대방안' 후속조치 이행을 위한 '긴급 가계부채 점검회의'를 갖고 이 같은 내용을 논의했다.

참석자들은 지난 '6.27대책'(가계부채 관리 강화 방안) 발표 후 둔화됐던 가계부채 증가세가 8월부터 다소 확대되고, 최근 부동산 가격 상승에 대한 시장 기대 심리가 상존하고 있어 추가 대책이 필요하다는데 의견을 모았다.

규제지역 LTV 강화…임대사업자 대출 제한

오는 8일부터 규제지역(강남·서초·송파·용산구)에 적용되는 가계대출 주담대 LTV가 기존 50%에서 40%로 강화된다. 주택가격과 대출 규모가 상대적으로 큰 규제지역 내 대출 수요를 억제하고 가계와 금융사 건전성 관리를 강화한다는 방침이다.

수도권과 규제지역 내 주택을 담보로 하는 주택매매·임대사업자 대출(주담대)도 제한된다. 가계대출 규제 우회 수단으로 활용될 수 있다는 판단에서다.

주담대 제한은 담보주택 소재지 기준이다. 임대사업자가 지방 주택을 담보로 주담대를 받는 것은 가능하다. 다만 수도권·규제지역 내 주택 취득을 목적으로 지방 주택에 대한 주담대를 받는 것은 금지된다.

이와 함께 임대사업자가 기존 임차인의 임차보증금을 반환하기 위해 사업자대출(주담대)을 받는 것은 가능하다.

금융위는 임대주택 공급 위축 등 부작용 발생 가능성을 감안, 주택을 신규 건설해 해당 주택을 담보로 최초 취급하는 주택 매매·임대사업자 대출 등 국토교통부 장관이 인정하는 경우에는 예외를 허용하기로 했다.

유주택자 전세대출 한도 '2억원' 통일

전세보증기관에 따라 달랐던 유주택자(1주택자)의 수도권·규제지역 내 전세대출 한도는 2억원으로 일원화된다. 이를 통해 최근 빠르게 증가하고 있는 전세대출에 대한 관리를 강화한다는 계획이다.

서민 주거안정이라는 전세대출 기본 취지 등을 감안해 1주택자에 대한 전세대출 한도를 우선적으로 축소했다는 게 금융당국 설명이다.

금융당국은 전세대출의 DSR(총부채원리금상환비율) 확대 적용을 계획하고 있다. 다만 전세대출에 대한 DSR 적용의 구체적 시행시기와 내용 등은 아직 확정되지 않았다는 입장이다.

향후 전세대출에 대한 DSR 도입이 가계부채 관리와 서민 주거안정 등에 미치는 영향을 종합적으로 고려해 구체적 시행시기와 방식 등을 결정한다는 방침이다.

아울러 전세대출에 대한 보증비율 추가 인하 여부도 부동산 시장 상황과 가계대출 추이 등을 보면서 판단할 것으로 예상된다. 금융당국은 기존 90~100%이던 전세대출 보증비율을 지난 6월부터 90%로 낮췄고, 7월부터는 수도권과 규제지역에선 80%로 강화한 바 있다.

주담대 금액따라 주신보 출연요율 차등

금융당국은 은행 등이 주신보에 납부하는 출연요율(기준요율) 부과 기준도 바꿀 예정이다. 기존에는 대출 유형(고정·변동금리, 분할상환·만기일시 등)에 따라 요율이 정해졌지만 내년 4월부터는 대출금액이 기준이 된다.

이에 따라 주신보 출연대상 금융기관의 평균 주담대 금액 대비 개별 대출금액이 큰 경우 인상된 출연요율이 적용된다. 반면 개별 대출금액이 평균 주담대 금액보다 작으면 인하된 출연요율을 적용한다.

이를 통해 금융기관과 차주 등의 고액 주담대 취급 유인을 점진적으로 줄여나갈 수 있도록 유도한다는 구상이다.

구체적인 출연요율은 올해 취급된 출연대상 금융기관 대출액을 토대로 내년 3월에 최종 산정, 내년 4월부터 변경된 출연요율이 적용된다.

금융당국은 이번 조치 시행 전 수요 쏠림 현상 등을 최소화하기 위해 즉시 시행이 가능한 조치는 발표 후 즉각 시행하기로 했다. 규제지역 LTV 강화와 임대사업자 주담대 제한, 전세대출 한도 2억원 일원화 등이 대상이다.

다만 조치 시행 전 주택 매매계약이나 전세계약을 체결한 차주, 대출 신청접수가 완료된 차주 등에 대한 경과규정을 마련해 기존 차주의 신뢰 이익을 보호하고, 실수요자들에게 피해가 발생하지 않도록 제도를 운영한다는 계획이다.

아울러 현장점검 등을 통해 금융사의 규제 준수 여부와 대출 현황 등을 모니터링하고, 향후 가계부채 점검회의를 주기적으로 개최해 관리한다는 방침이다.

금융위 관계자는 "대책의 효과적인 이행을 위해선 발표 후 관리와 운영이 중요하다"며 "일선 창구에서 소비자 혼선과 불편이 발생하지 않도록 업권별 협회와 금융사에서 직원 교육과 전산시스템 점검, 고객 안내 등에 만전을 기해 달라"고 주문했다.

이어 "가계부채 관리는 부동산 시장 안정을 넘어 우리 경제의 거시 건전성 측면에서도 매우 중요한 과제"라며 "대책 발표 후에도 관계부처와 함께 시장 상황을 모니터링하면서 가계부채 상황별 대응 계획에 따라 준비된 다양한 가용수단을 적시에 즉각 시행할 것"이라고 강조했다.

노명현 (kidman04@bizwatch.co.kr)