"1세대 1주택 세제지원, 서울 똘똘한 한채 심화시켜"[일문일답]

[9·7 주택공급 확대방안]
“5년간 56만가구 추가 공급…총 135만가구”
“공공택지, LH 시행·민간 건설사는 도급 참여”
“LTV 추가 규제, 향후 불안 상황 대비책”

[세종=이데일리 이다원 기자] 정부가 7일 ‘주택공급 확대방안’을 통해 2030년까지 서울·수도권에 총 135만가구의 신규 주택을 착공하겠다는 계획을 밝혔다. 주택공급 속도를 높이기 위해 한국토지주택공사(LH) 직접시행을 비롯해 도심 내 노후 공공청사·유휴부지 복합 개발, 재건축·재개발 절차 간소화, 민간 주택공급 여건 개선 등에도 나선다.

이상경 국토교통부 1차관은 이와 관련해 “과거에는 민간이 택지를 매입해도 경기 상황에 따라 착공이 지연되는 경우가 많았지만 LH 직접시행을 통해 공급 확실성을 높일 것”이라며 “서울 외곽뿐 아니라 도심 내 공공재개발·공공재건축, 공공청사·유휴지 활용 등을 통해 공급을 늘리겠다”고 말했다. 또 이 차관은 “1세대 1주택에 대한 세제 지원 등이 서울 집값 상승에 영향을 주고 있다”고 밝혔다.

서울 마포구 아파트. (사진=이데일리 노진환 기자)

다음은 이상경 국토부 제1차관과의 일문일답이다.

-순증 물량 해석이 혼란스럽다는 지적이 있다. 서울을 포함한 수도권 2030년까지 착공 가구 수는 얼마이며, 이재명 정부가 공급할 순증 물량은 얼마인가.

△ 2030년까지 수도권에서 매년 27만가구, 총 135만가구를 신규 착공한다. 기존 대비 향후 5년간 56만가구를 추가 공급하는 것이다.

-LH 직접시행을 통한 주택 공급 활성화를 예고했는데 재무적 문제는 어떻게 해결하나. 또 인력·예산 충원은 어떻게 진행하나.

△LH가 그간 용지 분양을 통해 재무적 이익을 취해 왔다. LH 직접시행 이후에도 기존 택지 수익이 있고, 직접시행에 따른 부담은 정부 자금이나 채권 발행을 통해 덜어줄 여력이 있다. 또한 민간참여형 구조 등을 통해 LH의 실제 부담은 크지 않을 것으로 판단한다. 오히려 직접시행을 통해 발표한 계획대로 공급할 수 있다는 점에서 공급 확실성이 높다.

다만 직접 시공이 아닌 도급형 민간참여이므로 추가 인력 수요는 제한적이다. LH 기존 역량으로 충분히 감당 가능할 것으로 판단한다. 향후 LH 개혁위에서 관련 내용을 논의해 발표할 것이다.

-순증 물량의 분양·임대 비율은 어떻게 되나.

△분양·임대 비율은 LH 개혁위원회 논의를 거쳐 연내 확정할 계획이다. 1기 신도시는 물량 확대보다 신속 공급에 초점을 맞추고 주민 공모 전환과 인센티브 제공 등을 통해 착공을 앞당기겠다.

-부동산 시장 감독 기능 강화를 위한 조직 신설은 어떤 구상인가.

△그간 부동산 시장 교란행위와 관련해 국토부가 단독으로 조사하는 데 한계가 있었다. 따라서 향후 국토부·금융위·국세청·경찰청·금감원이 함께하는 합동 조직을 신설해 불법 자금 단속과 정량 분석을 강화하는 것을 검토하고 있다. 다만 조직 명칭과 형태는 아직 확정되지 않았다.

-LH 직접시행은 임대만 늘린다는 의미인가.

△ 직접시행은 전량 임대를 뜻하는 것이 아니다. 민간이 설계·시공을 맡는 도급형 민간참여 모델로 차별화된 주택을 공급할 것이다. 현재 LH 개혁위원회에서 분양과 임대 물량을 구분해 추진할 계획이다. 임대주택의 경우 현재까지의 소규모 임대주택이 아닌 중산층도 입주할 수 있는 형태로 생각하고 있다. 필요 시 전용 85㎡ 초과 주택도 공급 가능하다.

-도심복합사업에 민간 대형 건설사 참여가 부족하다는 지적이 있다.

△이번에 발표한 ‘공공 도심복합사업 시즌2’는 용적률 1.4배 완화 규정을 기존 역세권뿐만 아니라 역세권 및 저층 주거지까지 확대해 사업성을 높였다. 건설사 관심이 확대될 것으로 본다. 또 공공정비사업 인수 가격을 기본형 건축비 80% 수준으로 상향하고 LH가 직접 물량을 인수할 수 있도록 법을 개정할 계획이다.

-앞서 윤석열 정부는 ‘270만 가구+α’ 규모의 공급 대책을 내놨다. 오늘 발표한 수도권 물량과 어떻게 연결되나.

△앞선 정부의 공급 물량인 270만가구 중 158만가구가 수도권 공급 물량이었다. 다만 이는 인허가 기준이었다. 이번에는 수도권 착공 기준 135만가구로 제시해 실질 체감을 높였다.

-공급대책도 결국 서울 아파트값 때문에 나왔다고 본다. 급등 이유는 무엇이라고 보나.

△최근 1년 사이 서울 주택 시장 현상을 보면 강남 3구(강남·서초·송파), 용산과 같은 서울 내 특정 지역이 가격을 주도하고 그 여파가 마포·성동구 등 주변으로 퍼져가는 패턴이 나타난다. ‘똘똘한 한 채’ 수요와 1주택자에 대한 세제 효과가 영향을 준 것으로 본다. 수도권 대부분 지역은 고점 대비 20% 이상 하락 상태다.

-금번 대책과 관련해 서울시의 행정 지원이나 협의가 필요할 것 같다. 사전 협의나 교감이 이뤄진 것인가.

△서울시도 도심 정비사업을 적극 추진하고 있어 충분히 공감대를 형성하고 있다. 실무 협의도 진행 중이다.

-서울 외곽 위주 공급이라는 지적이 있다.

△서울 도심에도 공공이 개입한다. 강남 등 서울 도심을 겨냥한 공공임대 전면 재건축을 비롯해 공공청사·유휴지 활용 등이 서울 도심에 집중적으로 위치해 있다. 또한 도심 공공복합 시즌2, 공공 재건축·재개발 용적률 상향도 병행한다. 강남은 추가 수요가 발생하는 곳이라 물량을 많이 공급한다고 해도 단기적으로는 투기 효과가 강한 것이 사실이다. 다만 이로 인한 가격 불안이 확산한다고 해도 한강벨트(마포·성동·용산구) 선을 넘지는 않을 것으로 본다.

-재건축초과이익환수제(재초환)에 대한 차관의 입장은.

△재초환은 순기능과 역기능이 공존한다고 본다. 개발이익 환수 장치로서 투기적 매입을 억제하지만 사업성을 저해하기 때문에 주택 공급 한계를 발생시키기도 한다. 다만 재초환은 실질적으로 부과하지 않고 미뤄지는 상황이다. 즉각 폐지가 아니라 제도 작동을 보며 논의를 이어가는 것이 바람직하다.

-토지거래허가구역 지정 권한 확대의 취지는 무엇인가. 주택시장 수요관리 내실화와 관련해 규제지역 확대 지정 계획이 있나.

△수도권 전체를 고려해 시장 불안 상황이 발생했을 때 신속히 대응할 수 있도록 국토부 권한을 보완한 것이다. 지자체와 시각 차가 있을 수 있어 장관에게도 권한을 부여해 효과적으로 대응할 수 있도록 했다. 다만 규제지역 확대의 경우 상황을 보며 신중히 판단할 것이다.

-정비사업 추진 과정에서 멸실로 인한 공급 공백 우려는 없나.

△신축 매입임대, 공실 상가 전환, 모듈러주택 도입 등 신속 공급 방안을 통해 보완하겠다. 기존 착공 물량과 병행해 공급 효과를 유지할 수 있다.

-금번 대책을 통해 규제지역 내 담보인정비율(LTV) 상한을 40%로 강화했다. 지난 6월 27일 발표한 주택담보대출 규제 완화와의 차이는 무엇인가.

△LTV 40% 조정은 평균가격 15억원 이상인 가격대 높은 주택에는 효과가 제한적일 것으로 판단한다. 다만 수도권 외곽과 중저가 지역에는 실효성이 있을 것으로 본다. 향후 주택시장이 불안정해져 한강벨트까지 규제 지역을 확대하는 등 시장 불안 상황에 대응하는 조치라고 이해할 수 있다.

-금번 대책에 공실 상가를 주거로 전환해 비아파트 공급을 늘리겠다는 내용도 담았다. 구체적 계획은.

△생활 형숙박시설→오피스텔 전환은 이미 법제화했다. 최근 늘어난 공실 상가·업무시설을 주거로 전환해 신속 공급을 확대하겠다. 다만 지식산업센터는 산업통상자원부 관할이며 별도 검토가 필요하다.

이다원 (dani@edaily.co.kr)