"매년 부실이 배로 늘어"…'공실 속출' 임대업에 뜬 대출 경고등

은행권 부동산·임대업 연체율 평균 추이 및 고정이하여신(부실) 추이/그래픽=윤선정

부동산·임대업에 은행권이 내준 대출에서 부실(NPL)이 가파르게 늘고 있다. 상가 공실이 소규모 점포뿐 아니라 수도권 중대형·집합상가까지 전방위적으로 나타나면서다. 자영업 경기 침체와 맞물려 임대업 대출의 리스크가 커지자 일부 은행들은 '대출 줄이기'로 방향을 선회했다.

7일 금융권에 따르면 6대 은행(KB국민·신한·하나·우리·NH농협·IBK기업은행)의 부동산·임대업에 대한 고정이하여신 합계는 2023년 상반기 4827억원에서 올해 상반기 1조4046억원으로 늘었다. 불과 2년 만에 3배 불어난 수준이다.

연체율도 상승 곡선을 그리고 있다. 대형 은행들의 부동산·임대업(중소기업 기준)의 연체율 평균은 2023년까지만 해도 0.11% 수준으로 업종 중 가장 낮은 축에 속했으나 올해 상반기에는 0.33%까지 뛰었다. 중소기업의 비중이 다른 은행보다 높은 기업은행의 경우 부동산·임대업 연체율이 0.64%에 달한다.

전국적인 상가 공실 등 자영업의 침체와 맞물려 부동산·임대업에 내준 대출까지 동반 부실화되는 악순환이 이어진 여파다. 소규모 점포는 물론 중대형·집합상가까지 예외는 아니다. 수도권 역시 주요 상권을 제외하면 빈 상가·점포가 빠르게 느는 양상이다.

한국부동산원 통계에 따르면 전국 집합상가 공실률은 2분기 기준 2023년 9.3% → 2024년 10.2% → 2025년 10.5%로 매년 상승했다. 경북·전남·울산 일부 지역은 공실률이 40%를 넘는다. 서울도 높은 임대료 때문에 용산역·서울대입구역 등 특정 역세권 공실률이 20~30%에 육박했다.

자영업 경기 침체는 부동산·임대업 부실을 가속화하는 핵심 요인으로 꼽힌다. 내수 부진에 인건비와 물가 부담이 겹치면서 임차인들은 임대료를 내기 어려워지고 임대인은 현금 흐름이 악화한다. 자영업자 매출 감소가 임대인의 상환 능력까지 갉아먹고 있는 셈이다.

한 시중은행 여신 담당 부행장은 "임대업 쪽 부실이 체감상 매년 배, 배, 배로 늘고 있다"라며 "자영업이 안 좋아지고 상권이 무너지니 대형 프랜차이즈도 빠져나가 빌딩 자체가 공동화되고 있다"고 설명했다. 이어 "작년엔 소기업, 올해는 중소기업까지 힘들어서 임대업에 내줄 수 있는 대출도 움츠러든다"고 덧붙였다.

실제 일부 은행들은 부동산·임대업에 대한 익스포저 축소에 나서고 있다. 우리은행의 경우 지난해 말 대비 부동산·임대업 총여신 잔액이 올해 2분기 약 5조원 넘게 감소했다. 공실 문제가 수도권보다 심각한 지방은행들(iM·BNK부산·경남·전북·광주)도 모두 관련 대출을 같은 기간 최대 1조원 넘게 줄였다.

담보로 잡은 자산을 매각해 회수하는 방안도 있으나 환경이 녹록지 않다. 상가 거래 시장 자체가 얼어붙으면서 은행은 NPL을 전문으로 다루는 자산관리 회사 등에 물건을 매각해야 하는데, 매물이 이미 많다 보니 회수율이 낮아져 오히려 손실을 보고 있다. 이 때문에 NPL 커버리지 비율도 크게 떨어졌다.

은행권 관계자는 "부동산·임대업에 나가는 대출량이 워낙 많다 보니 절대적인 연체율 수치 자체는 작아 보이지만 실제 부실의 양으로 보면 리스크 신호는 계속 커지고 있다"라며 "은행들도 회수 고민이 커지다 보니 담보 가치를 산정하거나 차주 심사를 할 때 깐깐히 볼 수밖에 없다"고 밝혔다.

이병권 기자 bk223@mt.co.kr