"이러다 다 죽어" 집주인들 비명…'126% 룰' 전세 직격탄

HF까지 문 닫히며 비아파트 전세시장 충격
공시가격 낮은 빌라, 동일 전세금도 보증 거절 잦아
임대인 “수억원 마련 막막…월세 전환 불가피”
“유예기간·별도 기준 마련 필요” 전문가 지적

[이데일리 이다원 기자] “‘126% 룰’이 적용되면 50가구 중 단 한 가구도 보증을 받을 수가 없습니다. 기존 세입자가 나가면 새 세입자가 대출을 못 받아 들어오지 못하고, 결국 기존 세입자 보증금을 제 돈으로 돌려줘야 하는데 수 억 원을 당장 어떻게 마련합니까.”

서울 관악구에서 다세대주택을 운영하는 임대사업자 A씨가 깊은 한숨을 내쉬며 이같이 말했다. 그는 “빠르면 올 가을부터 빌라 전세 매물이 줄줄이 경매로 넘어갈 수 있다”고 토로했다.

서울 다세대주택 밀집 구간. (사진=연합뉴스)

한국주택금융공사(HF)가 전세보증 한도를 강화하자 연립·다세대·다가구주택 등 비(非)아파트 시장이 직격탄을 맞았다. 신규 전세대출이 막히면서 새 세입자를 구하지 못한 임대인들이 전세를 반전세·월세로 돌릴 뿐만 아니라, 기존 세입자에게 보증금을 반환하지 못하는 상황이 늘어날 수 있다는 우려가 커지고 있다.

HF가 지난달 28일, 유예기간 없이 이날부터 전세보증 요건을 공시가격의 126%로 변경하겠다고 밝히면서 비아파트 임대인들은 당황하는 분위기다. 그간 HF는 공시가격의 150%에 LTV 90%를 곱하는 방식(135%룰)을 적용해 주택도시보증공사(HUG)나 서울보증보험(SGI)에서 보증이 막힌 경우에도 ‘마지막 피난처’ 역할을 해왔으나 이마저도 사라진 것이다.

가계대출 총량을 줄이고 무자본 갭투자에 따른 전세 사기를 차단하겠다는 취지다. 126%룰은 주택 공시가격에 140%를 곱한 뒤, 여기에 담보인정비율(LTV) 90%를 적용해 산출한 금액을 보증 상한으로 두는 것을 말한다. 공시가격이 3억원인 주택이라면 보증 가능액은 3억 7800만원이 되는 식이다. 이 집에 이미 2억원의 근저당이 잡혀 있고 세입자가 2억원 전세 계약을 원하면 합산액이 한도를 넘어 대출이 불가능하다. ‘보증 사각지대’로 꼽히던 비아파트 주택 시장에서는 “전세대출이 사실상 막혔다”는 하소연이 나온다.

세입자 구하기 막막…월세 전환·보증금 반환 ‘고민’

빌라와 다가구주택 등 비아파트는 아파트 대비 공시가격이 시세보다 상대적으로 더 낮게 책정돼 전세보증금이 주택 공시가격의 126%를 초과하기 쉽다. 건물 전체가 근저당으로 묶인 공동담보 구조라면 세대별 위험이 낮아도 건물 전체를 합산해 보기 때문에 보증을 거절당할 가능성이 높아진다. 경기도에서 다세대 주택을 임대하는 김 모 씨는 “유예기간도 없이 규제를 들이대 숨 쉴 틈이 없다”며 “보증이 막힌 이상 반전세로 돌리지 않으면 손해가 더 커진다”고 했다.

서울 공덕동 전경. (사진=이다원 기자)

현장 중개업소도 변화를 체감하고 있다. 마포구 공덕동의 한 공인중개사는 “보증 여부가 전세 계약의 1순위 조건이 됐다”며 “세입자들은 ‘보증보험이 되느냐’부터 묻고, 집주인들은 전세 세입자를 구하기 힘드니 월세 전환을 상의한다”고 했다. 용산구 효창동의 중개업소 관계자 역시 “보증보험이 안 되면 전세 자체가 불가능하다”며 “전세 매물이 줄어들고 있다”고 말했다.

임대인들의 위기감은 한층 크다. 신규 세입자가 대출을 받지 못하면 기존 세입자 보증금 반환이 막히고 결국 임차권등기 신청이나 경매로 이어질 수 있다는 우려가 커지고 있다. 부동산 중개 플랫폼 집토스는 국토교통부 실거래가 데이터를 분석한 결과 올해 4분기 계약이 만료되는 전국 연립·다세대 전세 2만 4191건 중 1만 8889건(78.1%)이 기존과 동일한 보증금으로는 전세보증 가입이 어려워진다고 봤다.

관악구에서 임대사업을 하는 B씨는 “안 그래도 전세 보증금이 낮아지는 상황에서 새 세입자가 대출을 받지 못하면 기존 세입자 보증금을 돌려줄 길이 없다”며 “결국 임차권등기 신청이나 경매로 이어지는 악순환이 발생할 수 있다”고 말했다.

전문가들은 전세사기 차단과 가계부채 관리라는 제도 도입 취지에는 공감하면서도, 비아파트 시장이 단기간에 큰 충격을 받을 수 있는 만큼 연착륙을 위한 보완책이 불가피하다고 지적한다. 박원갑 KB부동산 수석위원은 “임대인으로서는 보증금 반환 자금 순환 구조가 끊기면서 압박이 커질 것”이라며 “최소한의 유예기간을 두거나 비아파트 특성을 고려한 별도 기준이 마련돼야 한다”고 말했다.

이다원 (dani@edaily.co.kr)