정부, 지방 미분양 해소에 안심환매 카드…“시장 반등은 더뎌”

HUG 자금 지원·세제 혜택 동원…2028년까지 1만호 매입
공급 지표 엇갈려…인허가·준공↓ 착공·분양↑
전문가 “시장 부진 장기화 땐 정책 효과 제한적”

정부가 장기화된 지방 부동산 침체에 대응해 미분양 해소 카드로 '안심환매 사업'을 꺼내 들었다. 준공 전 미분양 아파트를 매입해 2028년까지 1만채를 소화한다는 방침이다.

시장은 좀처럼 반등 기미를 보이지 않고 있다. 주택 공급지표 가운데 인허가와 준공은 작년보다 줄었지만, 착공과 분양은 늘었다. 인허가 감소세를 고려할 때 회복까지는 상당 기간이 걸릴 것이라는 게 전문가들의 진단이다.

국토교통부는 지난달 발표한 '지방중심 건설투자 보강방안'에 따라 지방 미분양 안심환매 사업을 본격 추진한다고 14일 밝혔다.

안심환매 사업은 공정률 50% 이상의 지방 주택건설 현장에서 미분양으로 어려움을 겪는 건설사가 대상이다. 주택도시보증공사(HUG)는 준공 전 미분양 주택을 대상으로 분양가의 최대 50%를 자금으로 지원한다.

정부는 자금 지원을 받은 건설사에 준공 후 1년 내 HUG로부터 미분양 주택을 환매할 수 있는 옵션을 부여한다. 이를 매개로 분양가 할인 등 자구 노력을 끌어내 미분양 해소를 유도할 방침이다.

정부는 2500억원을 출·융자 방식으로 지원해 HUG의 사업 여력을 키우고, 환매 가격에 반영되는 자금조달 비용을 대폭 낮추기로 했다.

또한 HUG가 미분양 주택을 취득할 때 취득세·재산세·종부세를 면제하고, 건설사가 환매할 때는 취득세 면제를 추진해 환매 부담을 크게 덜어줄 방침이다.

안심환매 사업은 오는 5일 올해 3000호 지원을 시작으로, 2026년 3000호, 2027년 2000호, 2028년 2000호까지 총 1만호로 규모가 확대된다.

전문가들은 이번 조치를 건설사 유동성 지원을 통한 공급 확대 방안으로 해석하면서도, 시장이 부진한 국면에서는 참여를 끌어내기 어렵다고 지적한다.

박유석 대전과학기술대 부동산재테크과 교수는 "안심환매 사업은 건설사에 공급 확대의 계기를 줄 수 있는 정책적 방향으로 보인다"며 "다만 시장이 일정 기간 침체 국면을 이어간다면 혜택이 있어도 효과는 제한적일 것"이라고 말했다.

부동산 침체가 이어지면서 건설사 참여 유도책만으로는 미분양 해소에 한계가 있다는 지적이 나온다. 더군다나 준공 후에도 팔리지 않는 '악성 미분양'은 다시 증가세로 돌아서고 있다.

국토부의 7월 주택통계에 따르면 7월 전국 준공 후 미분양 주택은 2만7057가구로, 전월보다 341가구(1.3%) 늘었다. 준공 후 미분양은 2023년 8월부터 올 5월까지 22개월 연속 증가하다 6월 처음으로 줄었지만 한 달 만에 증가세로 전환했다.

준공 후 미분양의 83.5%(2만2589가구)는 지방에 집중됐다. 지역별로는 대구가 3707가구로 가장 많았고, 경남(3468가구), 경북(3235가구), 부산(2567가구), 경기(2255가구) 등이 뒤를 이었다. 일반 미분양은 6만2244가구로 전월보다 1490가구(?2.3%) 줄며 6개월 연속 감소세를 이어갔다.

주택 공급 지표는 희비가 엇갈렸다. 인허가와 준공은 각각 26.1%, 12.0% 줄었지만 착공과 분양은 33.5%, 75.3% 늘며 대조를 이뤘다. 특히 인허가는 수도권이 7.3% 늘어난 반면 지방은 절반(50.6%) 줄며 온도차를 보였다.

인허가 감소는 향후 경기 전망이 어둡다는 신호라는 게 전문가들의 진단이다. 착공·분양 증가는 기존 인허가 사업장의 불가피한 진행에 따른 것이며, 미분양도 비선호 지역에 집중돼 있어 회복까지는 상당한 시간이 걸릴 것이라는 전망이다.

박 교수는 "인허가가 줄어든다는 것은 향후 경기 전망이 좋지 않다는 의미"라며 "허가를 취소하면 다시 받는 과정이 복잡하고 시간이 오래 걸리기 때문에 이미 받은 사업장은 어쩔 수 없이 진행하지만, 전반적으로 시장 전망은 부정적으로 보고 있다"고 설명했다.

세종=강승구 기자 kang@dt.co.kr

[연합뉴스]