잇따라 강화되는 전세 보증 기준… 임대인·임차인 '패닉'

HF, 전세보증 공시가격 126% 변경… HUG와 동일
LTV 70-80% 하향도 언급… 갭투자·전세사기 예방
전세가율 대부분 70%대… 다가구 多 대전 치명적
월세화로 임차인 부담… 시장 충격 최소화 목소리

대전일보DB

정부가 전세보증금 대출 반환보증 가입 조건의 문턱을 높이면서 충청권 임대인과 임차인들의 한숨이 깊어지고 있다.

정부가 전세사기와 갭 투자를 예방하겠다는 취지로 전세 보증 가입 기준을 강화하고, 향후 담보인정비율(LTV) 기준도 손질을 예고하면서다. 보증 기준 강화로 보증금 미반환 사고가 속출하고, 임차인들의 월세화가 심화될 것이란 우려가 높다.

4일 지역 부동산 업계에 따르면 한국주택금융공사(HF)는 지난달 28일부터 은행 재원 일반 보증과 무주택 청년 특례 보증 한도를 공시가격의 150%에서 126% 이내로 변경했다.

126%는 공시가격 140%에 LTV 90%를 곱해 산출한 값으로, 주택도시보증공사(HUG)의 전세 보증 기준과 동일해졌다.

전세 보증 LTV 기준 강화도 언급됐다.

앞서 국토교통부는 지난달 '주택금융과 주거 안정' 대토론회에서 전세 보증의 LTV를 현행 90%에서 70-80%까지 낮춰야 한다고 주장했다. 전세 사기와 갭 투자를 억제하겠다는 이유에서다.

이같이 정부가 전세 보증 강화 기조를 이어가면서 지역 부동산 업계의 우려가 커지고 있다.

현재 충청권 빌라의 전세가율이 대부분 70%대를 유지하고 있는데, 전세 보증 LTV가 70%로 하향될 경우 주택 대다수는 전세 보증을 가입할 수 없기 때문이다. 전세 보증 가입이 거절되면 다음 임차인을 구하기 어려워지고, 결국 기존 세입자의 전세 보증금을 돌려주지 못할 위험성도 커진다.

실제 한국부동산원 임대차사이렌에 따르면 7월 기준 충남 지역의 연립·다세대 주택의 전세가율은 84.2%에 달한다. 충북 지역의 전세가율도 76.1%로 집계됐다.

다가구 주택이 많은 대전의 경우 HF 전세 보증 심사 강화에 큰 타격을 받을 것으로 보인다.

HF 전세 보증은 임차인의 신용만 평가해 다가구 주택의 선호도가 높다. 하지만 다가구 주택은 공시가격이 시세보다 낮게 형성된 경우가 많아, 동일 조건의 보증 가입이 어려워질 수밖에 없다.

전세 보증 가입이 어려워질수록 비아파트의 월세화가 더욱 가속화될 수 있다는 의견도 나온다.

현재도 전세 사기에 대한 불안감으로 월세를 택하는 임차인들이 다수인데, 보증이 거절되면 전세를 외면하게 될 것이란 전망이다.

실제 법원 등기정보광장에 따르면 지난해 충청권에서 확정일자를 부여받은 월세 거래는 59.5%로 집계됐다. 10년 전인 2014년(35.5%)과 비교해 24%포인트나 급등한 것이다.

전문가들은 전세 보증 가입 조건이 강화되면 전세 시장은 더욱 위축될 것이라며, 시장 충격을 최소화하기 위해 속도 조절이 필요하다고 입을 모은다.

이재윤 집토스 대표는 "대비할 시간 없이 급격한 변화를 맞을 경우, 보증금을 제때 돌려주지 못하는 임대인이 속출할 수 있다"라며 "주거 안정이라는 정책 방향은 공감하지만, 시장 충격을 최소화하도록 긴 호흡을 갖고 정책의 연착률을 유도하는 지혜가 필요하다"라고 말했다.