부동산 경매 노리는 실수요자 상급지 구축 아파트에 집중을

부동산 경매는 기회와 리스크가 공존하는 시장이다. 단순히 시세보다 싸게 살 수 있다는 기대감만으로 접근하면 안 되고, 철저한 준비와 흐름을 읽는 눈이 필요하다. 이번에는 내 집 마련을 목표로 경매 시장에 접근할 때 유념해야 할 몇 가지 가이드라인을 짚어보겠다.

첫째, 변곡점에 대비해야 한다. 2021년까지 가파르게 오르던 아파트 가격은 금리 인상이 시작된 2022년부터 급격히 하락했다. 이 시기에 경매로 낙찰받은 사람들은 시세보다 싸게 샀다고 생각했겠지만 실제 거래를 보면 낙찰 직후 오히려 더 낮은 가격에 매매된 경우가 적지 않았다.

예컨대 서울 도봉구의 한 아파트는 낙찰 후 한동안 거래가 없다가 1년 뒤 11% 낮은 가격에 매매됐고, 노원구 아파트 역시 감정가의 85%에 낙찰됐으나 1년 후 11% 하락했다. 강동구에서도 76%라는 낮은 수준에 낙찰됐음에도 불구하고 불과 두 달 만에 12% 하락 거래가 이뤄졌다.

당시 이들 단지의 공통점은 낙찰 당시 실제 거래는 없었고, 높은 호가만 유지되고 있었다는 점이다. 강력한 대출 규제로 매매 시장 거래량이 급감한 현재도 비슷한 현상이 이어지고 있다. 따라서 직전 실거래 없이 높은 호가만 유지되는 단지는 경계해야 한다.

둘째, 자금 수준에 맞는 지역을 선정해야 한다. 서울 아파트를 25평형, 300가구 이상 단지를 기준으로 보면 연식과 지역에 따라 선택지가 달라질 수 있다. 한정된 자금이라면 원하는 연식에 맞춰 지역을 고르거나 반대로 특정 지역을 정해놓고 연식을 조정하는 식의 접근이 필요하다.

예를 들어 9억원 이하에서 신축급 아파트를 찾는다면 은평구와 강북구가 후보가 될 수 있다. 그런데 같은 금액으로 구축을 선택한다면 성북구나 광진구처럼 도심 접근성이 더 좋은 지역을 노려볼 수 있고 더 오래된 구축까지 허용한다면 동대문이나 동작으로까지 범위를 넓힐 수 있다. 결국 본인의 자금 여건과 주거 선호에 맞는 지역을 선정하는 것이 먼저다.

셋째, 연식별 경매 낙찰가율과 할인율을 참고해야 한다. 여기에서 할인율이란 매매 시장에서 형성된 최저 매도호가와 비교할 때 낙찰가격이 얼마나 저렴한지를 뜻한다. 서울 아파트 경매 데이터를 보면 신축급 아파트의 낙찰가율이 가장 높고 연식이 오래될수록 낮아지는 경향을 보인다. 특히 마포·강동·성동 등 준상급지의 신축급 아파트는 할인율이 높지 않아 매매 시세와 큰 차이가 없는 경우가 많다. 반면 같은 지역의 오래된 구축 아파트는 상대적으로 할인율이 커 실수요자에게 좋은 기회가 될 수 있다. 학군이나 교통 여건이 양호한 단지를 고른다면 합리적인 선택지가 될 수 있다.

참고로 대형 면적 아파트는 신축과 구축을 막론하고 상대적으로 더 높은 할인율을 기록하는 경우가 많다. 따라서 넓은 면적이 있어야 하는 실수요자라면 일반 매매보다 경매에서 더 나은 기회를 찾을 수 있다.

[이주현 지지옥션 전문위원]