이러다 다 죽는다? 집주인도, 세입자도 '피눈물'…빌라 '전세' 또 위기

(서울=뉴스1) 구윤성 기자 = 한국주택금융공사(HF)가 오는 28일부터 전세사기 예방을 위한 전세보증 심사 강화 기준을 시행함에 따라 비아파트 시장의 '전세 대란'이 우려된다. 은행 재원 일반 전세 자금 보증과 무주택 청년 특례 전세자금 보증 신청자를 대상으로 임차 보증금과 선순위 채권(기존 대출)을 합친 금액이 집값의 90%를 넘을 경우 앞으로 보증이 거절된다. 주택 가격의 산정 기준은 공시가격의 140%다. 사진은 27일 서울의 한 빌라 밀집 지역. 2025.8.27/뉴스1 Copyright (C) 뉴스1. All rights reserved. 무단 전재 및 재배포, AI학습 이용 금지. /사진=(서울=뉴스1) 구윤성 기자

전국 빌라 전세시장이 또 한 번 위기를 맞고 있다. 정부가 전세보증금 반환보증 가입 조건을 주택가격의 90%로 강화한데 이어 70%로 추가 강화를 검토중인데, 그렇게 되면 기존 빌라 전세 계약 상당수가 기존 보증금으로는 전세보증에 가입할 수 없게 된다.

2일 정부에 따르면 현재 전세보증은 보증금이 주택가격의 90% 이내일 때 가입할 수 있다. HUG(주택도시보증공사)와 HF(주택금융공사) 규정상 빌라 주택가격은 통상 공시가격의 140%로 인정돼, 사실상 보증금이 공시가격의 126%까지 가능하다.

그러나 정부가 검토 중인 가입 조건 강화는 기준선을 공시가격의 98%까지 낮춘다. 기존 계약 상당수가 이 기준을 충족하지 못해 신규 계약뿐 아니라 기존 임차인 보증금 반환 과정에도 영향을 줄 전망이다.

국토교통부는 전세보증금 반환보증의 LTV(주택담보비율)를 현행 90%에서 70~80%까지 낮추는 방안을 검토중이다. 하지만 빌라 임대차 시장에서는 90%로 낮춘 충격도 이미 크다는 입장이다. 한국임대인연합회는 최근 여의도에서 대규모 반대집회를 열기도 했다. 이같은 상황에서 규제를 더 강화하면 대규모 역전세난을 피하기 힘들 전망이다.

보증조건이 강화되면 임대인은 기존 임차인에게 보증금을 반환하면서 신규 계약을 체결할 경우 수천만원 규모 자금을 추가로 마련해야 한다. 특히 빌라 등 비아파트 전세시장이 직격탄을 맞게 된다. 서민 주거 안정과 전세보증 강화라는 정부 명분이 오히려 임대인·임차인 모두에게 부담을 주는 결과로 이어진다는 우려다.

정부는 이번 정책 시행의 명분으로 △전세사기 예방 △HUG 재정 안정화를 내세운다. 하지만 2023년 5월 전세보증금 반환보증 가입 조건을 주택가격의 90%로 강화한 이후, 효과가 미흡하다는 평가가 나온다.

전세사기 피해자는 여전히 발생하고 있고, 피해자 지원도 지연되는 경우가 많다. HUG 약관이 피해자에게 불리하게 적용돼 공정거래위원회로부터 시정 권고를 받은 사례도 있다. 보증금 반환보증 한도를 강화했음에도 보증사고 규모는 역대 최대치를 기록했다. 강화 정책이 오히려 사고를 증가시키는 역효과를 낳았다는 지적이다.

부작용도 뚜렷하다. 외국자본·대기업의 국내 임대시장 진출이 촉진됐다. 기존 임대인들이 보증금 반환 부담에 직면하면서, 대규모 자본을 앞세운 외국자본과 대기업이 임대시장에 진출할 기회를 얻은 것이다. 이들은 시장 점유율을 확대하며 중소형 임대인의 경쟁력을 약화시키고 있다.

업계에선 △중소형 임대인 보호 강화 △보증금 단계적 조정 △지역별 차등 적용 등 세부 대책 마련이 필수라고 강조한다. 정책의 재검토 없이는 빌라 등 비아파트 전세시장에서 역전세난과 임차인 피해가 지속될 가능성이 높다는 것이다.

이재윤 집토스 대표는 "서민 주거 안정을 위한 전세보증 강화라는 정책 방향은 공감하지만, 시장 충격을 최소화하고 임대인과 임차인 모두가 적응할 시간을 가질 수 있도록 긴 호흡을 갖고 정책의 연착륙을 유도해야 한다"고 강조했다.

김평화 기자 peace@mt.co.kr