1등 건축학도서 뉴욕 디벨로퍼로 “하이라인처럼 도시재생 모델 만들것”

K피플/이준화 플래토즈 대표 인터뷰
뉴욕 주택 70%가 월세, 수요 급증
MZ세대 몰리는 브룩클린 수익성 甲
노후 타운하우스 공유주거로 개발
커뮤니티 구축해 자산가치, 상권 개선
뉴욕 개발史 다시쓴 하이라인·허드슨야드
“하이라인 같은 도시개조 모범사례 만들것”
부동산플랫폼 구축도 장기 목표
“스테이블코인으로 뉴욕부동산 조각투자 시대”

“월세가 왜 이렇게 비싸지? 임대주택이 왜 다 똑같지?”

한국에서 잘나가던 건축가였던 이준화(43) 플래토즈 대표가 뉴욕에서 디벨로퍼로 변신한 것은 이 질문에서 시작됐다. 서울대 건축학과를 졸업하고 업계 1위 건축회사에 몸담았던 그였지만 뉴욕에선 월셋집 구하느라 백방으로 뛰어다니는 유학생 신세였다.

살인적인 맨해튼 임대료에 혀를 내두르는 것도 잠시, 입장을 바꿔보니 뉴욕 임대시장은 그야말로 노다지였다. 컬럼비아대에서 부동산개발 석사를 따낸 그는 맨해튼에 곳곳의 고급주택 개발현장에서 일하면서 뉴욕 주택 시장의 가능성을 봤다.

이준화 플래토즈 대표

이 대표는 “한국과 달리 미국에는 전세가 없기 때문에 뉴욕시 주택의 70%가 월세”라며 “젊은층을 중심으로 인구가 계속 유입되기 때문에 임대수요가 고갈되지 않는다”고 말했다.

임대수요는 폭증하는데 집 지을 새 땅은 없다. 뉴욕은 유독 신축에 대한 규제도 많다. 고금리에 인플레이션까지 겹쳐 공사비는 치솟았다. 공급이 딸리니 주거 임대료는 오를 수밖에 없다. 맨해튼 인근 브룩클린만 해도 평균 임대료가 4000달러가 넘는다.

게다가 맨해튼 북쪽과 브룩클린에는 밀집된 지역에 붕어빵처럼 똑같은 노후 타운하우스가 즐비하다. 이 대표는 “뉴욕, 보스턴, 필라델피아 등은 계획도시라 조성 초기부터 주택들이 획일화된 형태로 만들어졌다”며 “시대가 지나 노후화되면서 새로운 라이프스타일에 맞는 주택수요가 커지고 있다”고 전했다. 그러면서 “임대주거 수요가 그렇게 많은데 집 지을 땅은 수평적 팽창이 막혀있다”며 “도심내에서 주택공급을 해결해야 하는데 월세가 비싸니 대안적 임대주거에 대한 관심이 많다”고 말했다. 그가 노후 타운하우스를 사들여 MZ세대 라이프스타일에 최적화된 임대주택으로 탈바꿈시키고 있는 이유다.

브룩클린과 맨해튼에서 4건의 프로젝트를 이미 완료했고, 추가로 4건을 진행중이다. 방식도 임대형 주거는 물론 공유주거(코리빙), 분양형 주거까지 다양한 방식으로 MZ세대의 니즈는 물론 수익성까지 잡았다. 딜소싱부터 매입, 리모델링, 인허가, 시공관리, 자산운영을 거쳐 매각까지 원스톱으로 서비스를 제공한다. 이 대표는 연 투자수익률이 6~7%라고 귀띔한다. 5년 기준 내부수익률(IRR)은 15%로 추산한다. 안정적인 수익을 낸다는 입소문에 뉴욕은 물론 한국에서도 투자 문의가 잇따르고 있다. 최근에는 국내 중견건설사들도 뉴욕 개발업 진출을 위해 플래토즈의 문을 두드리고 있다.

뉴욕 브룩클린 노후 타운하우스를 개조한 플래토즈의 공용주거 공간

이 대표는 2028년까지 50개 타운하우스 개조 프로젝트를 통한 커뮤니티 구축으로 ‘플래토즈’만의 도시재생을 완성할 계획이다. 단순히 임대주택 사업에 그치지 않고 뉴욕을 대표하는 ‘하이라인 파크’처럼 도시재생의 모델을 만들겠다는 포부다. 하이라인은 고가철도를 개조한 도시공원으로 뉴욕을 상징하는 대표적인 개발사업이다. 이 대표는 “하이라인은 공공기여로서도, 개발로서도 모두 성공한 프로젝트”라며 “주변 부동산가치는 물론 상권도 활발해지면서 뉴욕 최대 민간 개발사업인 허드슨야드 성공까지 이어진 것”이라고 평가했다. 그러면서 “건축가로서도 디벨로퍼로서도 정체성을 이어가는 협업 사례를 만들고 싶다”며 “부동산개발에 디자인을 결합한 도시개조가 내가 찾은 해답”이라고 말했다.

도시재생 프로젝트가 중단기 목표라면 부동산투자 플랫폼은 장기 과제다. 최근 급성장중인 스테이블코인이 날개를 달아줄 것으로 기대하고 있다. 이 대표는 “뉴욕 부동산 같은 글로벌 자산을 디지털화하는 토크나이제이션(tokenization)이 스테이블코인으로 가속화할 것”이라며 “한국에서도 미국 주식 투자하듯이 부동산에 간편하게 조각 투자할 수 있는 시대가 열릴 것”이라고 말했다.