전세보증 가입요건 ‘집값 70%’ 강화하면 빌라 80% 보증절벽[집슐랭]

집토스, 4분기 계약 만료 2.4만건 분석
인천은 93.9%가 보증 가입 불가 대상

[서울경제]

전셋값이 집값의 70%보다 낮아야 전세보증금 반환 보증에 가입할 수 있도록 정부가 가입요건 강화를 검토하는 가운데 이 경우 전국 빌라 전세 계약 10건 가운데 8건꼴로 보증 가입이 어렵게 될 것이라는 우려가 제기됐다.

2일 부동산 중개·분석업체 집토스가 전세 계약 만료 시점이 오는 4분기(10∼12월)인 전국 빌라 전세 계약 2만4191건을 분석한 결과, 전세 보증 가입 요건이 주택 가격의 70%로 강화되면 이들 계약의 78.1%(1만8889건)가 보증 가입이 불가능해지는 것으로 나타났다. 구체적으로 인천 93.9%, 경기 80.2%, 서울 75.2% 등 수도권 빌라 계약의 대다수가 보증 가입 불가 대상에 포함됐다.

현재 전세보증은 보증금이 주택가의 90% 이내일 때 가입할 수 있다. 주택도시보증공사(HUG)와 한국주택금융공사(HF)의 규정에 따라 빌라의 주택 가격은 통상 공시가의 140%로 인정받아 보증금이 공시가의 126% 이내면 보증 가입이 가능하다. 그러나 만약 이 조건이 주택가의 70%로 강화되면 보증금 기준선은 공시가의 98%까지 낮아진다.

보증 가입이 불가능해지는 빌라들은 보증금을 평균 3533만 원 낮춰야만 정부의 보증 가입 기준을 충족하는 것으로 나타났다. 수도권의 경우 서울 3975만 원, 경기 3333만 원, 인천 2290만 원의 전세 보증금을 낮춰야 한다. 이는 임대인이 다음 임차인을 구하려면 보증금을 스스로 마련해 기존 임차인에게 반환해야 함을 의미한다.

문제는 전세보증 가입이 사실상 전세 계약의 필수 조건이 된 현재 시장에서 보증 가입이 막힌 매물은 새로운 임차인을 구하기 매우 어렵게 된다는 점이다.

앞서 정수호 국토교통부 주택기금과장은 지난달 28일 서울 중구 대한상공회의소에서 열린 '주택금융과 주거 안정' 대토론회에서 전세보증의 가입 요건을 현행 집값의 90%에서 70∼80%까지 낮춰야 한다고 언급했다. 전세 사기와 갭 투기를 차단하는 차원에서 과잉 대출을 억제해야 한다는 취지다.

정 과장은 “지금 당장 낮추자는 것은 아니다”며 “시간을 두고 단계적으로 낮추겠다는 것”이라고 설명했다.

집토스 이재윤 대표는 "현재 빌라 전세 시장은 2023년 5월부터 적용된 '126%룰'에 맞춰 이제 막 시세가 형성되어 가는 과정"이라면서 "시장의 대다수가 대비할 시간 없이 급격한 변화를 맞을 경우 보증금을 제때 돌려주지 못하는 임대인이 속출하며 임차인의 피해로 이어지는 악순환이 발생할 수 있다"고 지적했다.

우영탁 기자 tak@sedaily.com