한국 건설사는 왜 국내에 랜드마크를 짓지 못할까 [더 머니이스트-최원철의 미래집]

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특급호텔 '아틀란티스 더 로열' 메인 전경. 사진=쌍용건설

두바이에는 한국 건설사가 지은 세계적 건축물들이 있습니다. 세계 최고층 빌딩으로 랜드마크 입지를 공고히 다진 '부르즈 칼리파'와 최근 지어져 명성을 얻고 있는 '아틀란티스 더 로열'이 대표적입니다.

높이 828m로 세계에서 가장 높은 빌딩인 부르즈 칼리파는 삼성물산 건설부문이 시공했습니다. 이 프로젝트는 두바이 왕족이 소유한 현지 최대 개발사업자 이마르가 발주했고, 미국 터너사가 시공책임형 CM(CM at Risk) 방식으로 설계부터 시공사 선정, 프로젝트 관리까지 총괄했습니다. 이 방식은 발주자를 대신해 프로젝트의 모든 과정을 관리하고, 비용 절감에 따라 이익을 얻거나 초과하면 손해를 감수하는 구조입니다. 때문에 CM 사는 최고의 성과를 내기 위해 노력할 수밖에 없습니다. 미국 내 주요 프로젝트는 대부분 이 방식을 채택하며, 준공 이후에도 큰 문제 없이 안정적으로 운영됩니다.

또 다른 상징적 프로젝트인 아틀란티스 더 로열은 쌍용건설이 시공했습니다. 1조5500억원을 들여 완공한 이 건물은 7성급 호텔과 하이엔드 레지던스로 구성되어 있으며 6개의 시그니처 펜트하우스, 108개의 스위트룸, 693개의 고급 객실을 갖췄습니다. 실내 수영장만 90여 개에 달하는 압도적인 규모로, 전 세계 부자들이 투숙하거나 레지던스를 매입해 거주·투자를 병행하는 곳으로 유명합니다.

흥미로운 점은 두바이의 초대형 프로젝트는 대부분 정부 주도로 기획·투자되고, 설계와 시공까지 일괄적으로 추진된다는 사실입니다. 두바이 정부가 직접 투자해 세계적인 건축물을 만들면, 수요는 외국인 부자들이 뒷받침합니다.

두바이 부르즈 칼리파. 사진=게티이미지

올해 7월 기준 두바이 인구는 약 390만명인데, 외국인이 88.5%를 차지합니다. 또한 25~64세 노동인구가 전체의 72.4%를 구성하는데, 대부분 무역 관련 기업 주재원과 그 가족이어서 고급 부동산 수요를 받쳐줍니다. 두바이는 취득세 성격의 부가가치세 4% 외에는 보유세·증여세·상속세가 전혀 없어 전 세계 부자들의 투자처로 주목받고 있습니다.

반면 국내는 복합시설 개발이 분양이나 임대에 의존하고, 공사비 상승이나 분양가 문제가 발생하면 프로젝트가 중단되는 취약한 모습을 보입니다. 강남의 하이엔드 주거단지도 프로젝트 파이낸싱(PF)과 분양 부진을 극복하지 못해 부지가 경매시장에 나오는 사례가 늘고 있습니다. 호텔 개발조차 리츠(REITs)를 제대로 활용하지 못해 관광진흥 기금이나 분양에 의존하기에 초대형 호텔이나 랜드마크 개발은 사실상 꿈에 불과한 현실입니다.

한국 건설사들이 해외에서는 부르즈 칼리파, 아틀란티스 더 로열, 싱가포르의 마리나 베이 샌즈 등 세계적인 건축물을 완공하며 명성을 떨치고 있지만, 국내에서는 PF 문제와 사업성 부족으로 랜드마크 개발에 실패하는 일이 반복되고 있다니 아이러니한 현실입니다.

결국 해법은 '선택과 집중'입니다. 한국에도 세계적인 랜드마크를 지으려면 제대로 된 전략과 투자 구조를 마련해야만 합니다.

<한경닷컴 The Moneyist> 최원철 한양대 부동산융합대학원 특임교수

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