2주택자, 장기거주한 집부터 파는 게 유리

세테크 꿀팁
거주기간·다주택 여부
稅부담 크게 달라져
조정대상지역인
강남3구·용산구는
매도 결정 서둘러야
내년 5월까지 중과 유예

서울시 도봉구의 아파트에 30년째 거주하면서 5년 전 동대문구 이문동에 있는 아파트를 구입한 70대 부부는 아파트 한 채를 팔기로 했다. 1가구 2주택 세금이 부담스러운 데다 장성한 자녀들에게 재산을 증여하기 위해서였다. 두 아파트의 시세 차익은 약 7억원으로 차이가 없었다. 그러다 보니 어떤 아파트를 팔아야 할지 고민이었다. 다주택 여부, 매매 가격, 거주 기간 등에 따라 세금이 크게 달라지기 때문이다.

이 가운데 가장 큰 변수는 다주택 여부다. 1주택인 경우 아파트 매매가가 12억원 이하라면 세금 걱정을 하지 않아도 된다. 12억원까지는 양도소득세 비과세 대상이기 때문이다. 매매가가 12억원을 넘으면 장기보유특별공제를 어떻게 활용하느냐에 따라 양도소득세 차이가 벌어진다.

1주택이면서 10년 이상 보유하고 거주한 아파트를 팔았다면 양도소득세 비과세 12억원을 반영한 매각 차익의 80%까지 장기보유특별공제를 받을 수 있다.

하지만 이 부부의 경우 장기보유특별공제율이 크게 낮아진다. 1가구 2주택 이상 다주택자, 토지와 건물에는 12억원 비과세가 적용되지 않고 별도의 장기보유특별공제율이 적용되기 때문이다. 1주택일 때 최대 80%인 장기보유특별공제율이 다주택이면 15년 이상 보유·거주했더라도 30%로 낮아진다. 보유·거주 기간이 5년이라면 공제율은 10%로 뚝 떨어진다.

시세 차익이 비슷하더라도 매도 물건이 30년째 거주 중인 아파트인지, 5년 전 구입한 아파트인지에 따라 세 부담이 크게 달라지는 이유다. 30년째 거주 중인 아파트를 판다면 시세 차익 7억원의 30%와 기본공제(250만원)를 제한 과세표준은 4억8750만원이다. 이 구간의 세율 40%를 적용하고 누진공제 2594만원을 빼면 양도소득세는 1억6906만원이다.

5년 전 매입한 아파트를 팔면 시세차익 7억원의 10%와 기본공제를 제한 과세표준은 6억2750만원, 구간 세율은 42%로 뛰어오른다. 누진공제 3594만원을 제한 양도소득세는 2억2761만원이 된다. 어떤 아파트를 파는지에 따라 6000만원 가까이 양도소득세에 차이가 나는 셈이다.

조정 대상 지역인 서울 강남 3구와 용산구의 아파트를 보유하고 있다면 팔지 말지를 빨리 결정하는 편이 유리하다. 내년 5월 9일까지 다주택자에 대한 양도소득세 중과가 유예되기 때문이다.

정영효 기자 hugh@hankyung.com