“대출규제 한도 6억인데, 서울 아파트 주담대 평균은 3억”…집값 도대체 어떻게 되나?

6·27대책 전 주담대 분석…강남·서초·용산구 등 평균 4억원 넘어
성동구 3.7억 비규제지역 중 최고…대출 많은 곳 연소득도 높아
구별 평균 대출 6억 넘는 곳은 없어…“6·27대책 효과 한계 올 수도”

서울 성동구의 한 부동산에 아파트 매물 광고가 게시돼 있다. 이상섭 기자

[헤럴드경제=한석희 기자] 정부의 6·27 대출 규제 시행 전 서울 아파트 단지 거주자의 평균 주택담보대출(이하 주담대)액이 평균 3억원 선이라는 조사 결과가 나왔다.

정부가 집값을 잡기 위해 대출 규제 한도를 6억원으로 묶어 놓았지만 향후 매수자들의 관망세가 끝나면 그 효과가 제한적일 수 있다는 우려가 나오고 있다.

이 가운데 강남·서초·용산구 등 규제지역은 주택담보대출비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI) 등 상대적으로 높은 대출 규제의 문턱에도 서울 평균보다 최대 2억원가량 많은 주담대를 받았다.

대출규제 한도 6억원인데…서울 아파트 주담대는 평균 3억원

31일 부동산R114 리서치랩의 분석에 따르면 서울지역 아파트 평균 주택담보대출 약정액은 지난 5월 말 기준 2억9557만원으로 조사됐다.

올해 1월 평균 2억8632만원에서 1000만원 가까이 늘어난 것이다.

구별로 강남구 아파트의 대출 평균이 4억8362만원으로 25개 자치구 가운데 최고였다.

이는 주담대 금액이 가장 낮은 금천구(1억8174만원)나 강북구(1억8185만원)의 약 2.7배 수준이다.

또 서초구 4억6541만원, 용산구가 4억1038만원으로 강남구와 함께 이들 3개 구의 평균 주담대 금액이 4억원을 넘었다.

강남3구와 용산구는 규제지역으로 묶여 LTV 50%(유주택 30%), DTI 40%로 제한(비규제지역은 LTV 70%, DTI 60%)되지만 상대적으로 집값이 높아 대출액도 많은 것이다.

부동산R114 조사 기준 서울 아파트 3.3㎡당 평균 시세는 서초구가 8499만원, 강남구 8473만원으로 8000만원을 넘었고 송파구(6207만원), 용산구(6107만원), 성동구(4998만원), 마포구(4598만원), 광진구(4556만원) 등의 순으로 시세가 높다.

강남 3구 거주자, 연간 소득도 평균대비 6000만원 많아

이들 3개 구의 거주자들은 대출 상환 능력으로 볼 수 있는 연간 소득도 높은 것으로 조사됐다.

강남구와 용산구 거주자의 연소득은 각각 평균 1억5464만원으로 서울에서 최고 수준이다. 이는 서울 아파트 거주자의 평균 소득(9475만원) 대비 6000만원 가까이 높은 것이다.

서초구의 연소득은 1억4953만원으로 강남·용산구 뒤를 바짝 추격했다.

부동산R114 윤지해 리서리랩장은 “청담·삼성·압구정동 등 전통 부자들이 몰려 사는 강남에 이어 나인원한남·한남더힐 등 프라이빗 고급 아파트와 주상복합이 몰려 있는 용산구에 신흥 부자들이 몰리고 있다는 방증”이라고 말했다.

이들 3개 구 외에 주담대가 높은 곳은 성동구로 평균 3억7081만원이었다.

이는 송파구의 3억5000만원보다도 높은 것으로, 연평균 소득은 송파구(1억1024만원)가 성동구(1억560만원)보다 많지만 주담대는 비규제지역인 성동구가 높게 형성됐다.

성수동 일대 갤러리아포레, 아크로서울포레스트 등 한강변 고가 주상복합아파트에는 최근 자금력이 있는 젊은 기업가와 연예인 등이 몰리며 소득과 주담대 모두 상위권에 위치했다.

이에 비해 주담대 평균이 낮은 곳은 금촌·강북구와 함께 도봉구가 1억9493만원으로 2억원을 넘지 않았다.

또 중랑구(2억1062만원), 구로구(2억1626만원), 관악구(2억1700만원) 순으로 대출이 적었다.

“대부분 집값의 20~30%만 대출 받아”…6·27 대출규제 효과 제한적일 수도

그러나 이번 조사 기준일이 6·27대책 이전인 5월인데도 구별 주담대 평균이 6억원이 넘는 곳은 한 곳도 없었다.

정부는 6·27대책에서 수도권의 주택은 차주의 소득 여부와 무관하게 주담대 한도를 6억원으로 제한했는데 대책 이전에도 평균 대출액은 한도보다 낮은 것이다.

현재 강남구 아파트 평균가는 30억5000만원으로 LTV 50% 적용 시 최대 15억2500만원까지 담보대출이 가능하지만 실제 평균 대출액은 이에 훨씬 못 미친다.

이는 LTV 외에 소득에 따라 대출이 줄어드는 총부채원리금상환비율(DSR)이 시행 중이고 대체로는 보유 현금에서 부족한 자금만 대출받는 경우가 많기 때문이다.

서초구 반포동의 한 공인중개사는 “주택 매수자 가운데 일부는 1금융권에서 LTV 50% 한도까지 받고 추가로 사업자대출이나 캐피탈 자금까지 쓰는 경우도 있지만 이는 단기로 돈을 굴리기 위한 방편이지 일반적인 경우로 보긴 어렵다”며 “대부분은 집값의 20∼30% 미만으로 대출받고 대출을 거의 받지 않는 경우도 많다”고 말했다.

이에 따라 일각에서는 현재 매수자들의 관망세가 끝나면 대출 제약이 없는 현금 보유자나 갈아타기 수요를 중심으로 다시 거래가 늘면서 대책의 효과가 감소할 것이라는 지적이 나온다.

KB국민은행 박원갑 수석부동산전문위원은 “6·27 대책 이후 일단 과도한 대출로 집을 사려는 수요는 막은 상태”라며 “내달 초 발표할 공급 대책과 이후 공시가격 및 보유세 변화 등에 따라 시장의 향배가 좌우될 것”이라고 말했다.