'1조 대어' 서울스퀘어, 캡스톤·한투리얼에셋 2파전 [시그널]

평당 3000만 원 수준 서울스퀘어
"2030년, 평당 6000만 원 가능"
캡스톤, 블라인드펀드로 인수나서
한투리얼에셋, 계열사 컨소시엄도

[서울경제] 이 기사는 2025년 8월 29일 17:02 자본시장 나침반  '시그널(Signal)' 에 표출됐습니다.

서울스퀘어 전경

올해 하반기 오피스 업계의 최대 매물로 꼽히는 서울스퀘어 입찰에 캡스톤자산운용과 한투리얼에셋운용이 뛰어들었다. 서울스퀘어는 서울역 오피스 빌딩으로 대표 랜드마크라는 상징성을 지닌 매물이다.

29일 투자은행(IB) 업계에 따르면 전날 진행된 예비입찰에 캡스톤자산운용과 한투리얼에셋운용이 참여했다. 서울스퀘어의 대주주는 ARA코리아운용과 NH투자증권으로 매각 주관사는 JLL코리아와 세빌스가 공동으로 맡았다.

ARA코리아자산운용과 NH투자증권은 2019년 총 9800억 원에 서울스퀘어를 인수해 운용했다. 내년 펀드 만기를 앞두고 서울스퀘어는 매물로 나왔다. 시장에서는 서울역 인근 오피스 거래가가 3.3㎡당 3000만 원대 초중반에서 형성되는 점을 볼 때 총 1조원대 초·중반에서 서울스퀘어의 매각가가 형성될 것으로 추정하고 있다.

서울스퀘어는 서울역 인근에 위치한 연면적 13만 2806m²(4만 174평), 지상 23층, 지하 2층 규모의 상징적인 프라임 오피스 자산이다. 서울역(1·4호선, GTX-A·공항철도·경의중앙선)에 인접해 있어 동일 규모 내 경쟁 자산 대비 입지적 장점을 갖고 있는 것으로 평가된다.

캡스톤자산운용과 한투리얼에셋운용은 서울역 인근 오피스 수요가 늘어날 것으로 보고 이번 입찰에 참여했다. 서울역 권역은 향후 예정된 도시환경정비사업을 통해 현대적인 업무 지구로 탈바꿈할 예정이다. 서울역 북부 역세권 개발사업, 이오타 서울 등은 서울스퀘어 인근 환경의 가치를 높이는데 기여할 것으로 예상된다.

여기에 900평 이상의 기준층 전용 면적은 서울 주요 업무 권역 내에서도 독보적인 것으로 평가된다. 시장에서는 도심 정비 사업이 완료될 시점 서울역 인근이 평당 6000만 원까지 뛸 것으로 보고 있다. 향후 서울역 지하가 연결될 경우 서울스퀘어의 자산 가치는 더욱 큰 폭으로 상승할 전망이다.

캡스톤자산운용은 보유하고 있는 블라인드 펀드를 활용해 인수에 나설 것으로 보인다. 한투리얼에셋운용은 한국금융지주(071050) 계열사와 컨소시엄을 꾸려 자금을 조달할 것으로 예상된다.

서울스퀘어의 공실률은 현재 20%다. 11번가가 경기 광명으로 이전하면서 발생했다. 이에 ARA코리아자산운용 측은 인수 의향을 밝힌 대형 자산관리회사(AMC)를 대상으로 일부 면적을 호텔 등 숙박시설로 변경할 수 있다는 자료를 배포한 바 있다. 공실을 호텔로 전용해 보다 안정적인 현금 흐름을 만들어낼 수 있다는 게 골자다. 최근 서울 도심 소재 럭셔리 호텔의 수익성은 외국인 관광객 수 회복에 따라 개선되고 있다.

IB 업계의 한 관계자는 “이오타 준공원가를 고려하면 서울역 지하 연결이 되는 서울스퀘어의 자산 가치가 더욱 크게 상승할 것으로 예상된다”며 “오피스 시장의 중심 축이 서울역 부근으로 이동할 것”이라고 설명했다.

김병준 기자 econ_jun@sedaily.com