주택 넘어 오피스텔로 눈 돌리는 순간… 외국인 주택 매입 규제 통할까

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인포그래픽으로 본 세상
외국인 주택 매입시 의무
2년간 실거주해야 매입 허가
집값에 미치는 영향 작지만
준주택에 의무 빈틈 있어

8월 29일부터 실거주하지 않는 외국인의 국내 주택 거래가 금지됐다. 외국인이 우리나라에서 아파트 등 주택을 산다면 4개월 내에 전입하고 2년간 거주해야 한다. 외국인 부동산을 규제해야 한다는 목소리에 정부가 응답한 결과다.

아파트와 달리 오피스텔은 엄밀히 따지면 주택이 아니다.[사진 | 뉴시스] 

그동안 정부는 단계적으로 외국인 부동산 매입을 규제하는 '정책적 문턱'을 높여왔다. 외국인의 주택 매입에 예민하게 반응해온 건 (외국인의) 매입 행위가 해외 불법자금 유입과 연관되는 경우가 적지 않기 때문이었다.

국토교통부에 따르면 2020년 1월부터 2022년 5월까지 외국인이 국내에서 주택을 거래한 건수는 2만38건이었다. 그중 이상거래는 1145건이었고, 그 거래에서 발생한 위법의심행위는 567건이었다.

가장 빈번했던 위법의심행위는 해외자금 불법반입(표①)이었다. 해외자금 불법반입은 121건이 발생했다. 정부가 "내국인 거래와 달리 해외자금 불법반입 행위가 외국인 거래에서 특이할 정도로 많이 발생했다"며 "시행령을 개정해 외국인 주택 투기를 막을 것"이라고 공언한 이유가 여기에 있다.

실제로 정부는 2023년 부동산거래신고법 시행규칙을 개정해 주택 매입시 장기 체류 외국인의 실거주지 확인서류 제출을 의무화했다. 외국인이 보유한 주택의 위탁관리인을 변경할 경우엔 신고하는 절차도 만들었다.

우리나라만 외국인의 주택 매입 행위를 규제하는 건 아니다. 미국은 국가 안보에 위협이 되는 특정 기준의 부동산을 외국인이 매입할 땐 그 거래 자체를 심사한다. 영국은 외국인이 비거주 주택을 매입하면 자본소득세를 부과하고 캐나다는 2023년부터 외국인의 주택 매입을 2년간 금지했다.

호주는 외국투자심사위원회 검증을 통과해야 주거용 부동산을 살 수 있도록 했다. 외국인 부동산 매입을 사실상 규제하지 않고 있는 일본에서도 최근 외국인 주택 매입에 제한을 둬야 한다는 목소리가 나오고 있다(표②).

그렇다면 이재명 정부가 도입한 '외국인 주택 거래 규제책'은 얼마만큼의 효과를 거둘까. 현재로선 가늠하기 어렵다. 무엇보다 외국인의 주택 매입 건수가 집값을 흔들 정도로 많지 않다.

서울에서 외국인이 보유하고 있는 주택은 2만2009호로 서울 전체 주택(317만호)의 0.69%에 불과하다. 경기도 역시 3만6988호로, 비중(0.74%)이 낮다(표③). '주택 거래'에 한정한 정부의 규제책에 허점이 존재한다는 거다.

[일러스트 | 게티이미지뱅크]

더구나 '주택 거래'를 이전처럼 할 수 없는 외국인이 오피스텔로 눈을 돌리면 막을 방도가 없다. 오피스텔은 엄밀히 따지자면 주택법이 아닌 건축법 적용을 받는 업무시설이다. 하지만 주거시설로 활용할 수 있어 주택법에서 준주택 개념을 적용한다. 그래서 외국인의 실거주 의무 조건은 오피스텔에 적용되지 않는다.

하지만 전용면적 85㎡ 이상의 오피스텔은 주택 수를 산정할 때는 주택으로 취급받고, 그 비중은 갈수록 커지고 있다(표④). 외국인이 '주택 규제책'을 피해 오피스텔을 매입하면 정책적 효과는 떨어질 수밖에 없다. 과연 외국인 주택 규제는 오피스텔이란 '모호한 영역'까지 파고들 수 있을까.

최아름 더스쿠프 기자
eggpuma@thescoop.co.kr