수도권 빌라 전세 4곳 중 1곳 대출 막힌다…주택금융공사도 대출보증 규제 강화

공시가격 126% 넘으면 불가
전세사기·갭투자 차단 취지
서울·경기권 전세 27% 해당
월세화 속도 더 가팔라질듯

서울의 한 빌라 밀집지 전경. 전세사기 여파로 빌라 전세가격지수가 급감하며 비아파트 전세 시장이 크게 위축하고 있다. [매경DB]

주택도시보증공사(HUG)에 이어 한국주택금융공사(HF)까지 전세대출 보증 한도를 공시가격의 126% 이내로 변경하는 이른바 ‘126%룰’을 적용면서 기존 전세 계약을 맺은 수도권 빌라 중 4분의 1은 신규 임차인 전세대출이 막힐 수 있다는 분석이 나왔다.

전세사기와 무리한 갭투자(전세 낀 매매)를 막겠다는 취지지만, 다가구·다세대 등 비아파트 임대차 시장에선 혼란이 불가피할 전망이다.

28일 부동산 중개 플랫폼 집토스가 분석한 결과에 따르면 2023년 하반기에 체결된 수도권 연립·다세대 전세 계약 5만2905건 중 1만4465건(27.3%)은 새로운 대출보증 기준인 ‘공시가격 126%’를 초과했다. 올 하반기 새 임대차 계약을 맺을 경우 전세보증이 막힐 수 있다는 뜻이다.

지역별로 보면 서울(21.0%)보다 경기(36.8%), 인천(45.9%) 지역에서 신규 전세대출이 막히는 계약 비중이 높았다. 경기·인천 지역만 놓고 보면 빌라 10곳 중 4곳 가량이 보증금 감액 없이는 동일 조건의 전세 계약에서 대출이 어려워질 전망이다.

HF는 이날부터 은행재원일반보증과 무주택청년 특례보증 심사 시 선순위 채권과 임차보증금의 합이 공시가격의 126%(공시가격 140%x담보인정비율 90%)를 넘으면 보증을 거절한다.

예를 들어 공시가격이 5억원인 다가구 주택의 경우 선순위 채권과 임차보증금 합계가 6억3000만원을 초과하면 보증을 받을 수 없다.

이미 HUG가 같은 기준을 적용하면서 빌라 등 비아파트 전세대출이 크게 줄어든 상황이다. 이 틈을 타 HF 보증 수요가 몰렸는데, 이제 HF까지 강화 기준을 도입하면서 임대인과 임차인 모두 난감한 처지에 놓였다.

전문가들은 이번 조치가 전세사기 방지에는 효과적일 수 있지만, 동시에 월세로의 전환 가속화와 비아파트 기피 심화를 불러올 것으로 내다봤다. 특히 아파트보다 공시가격 시세 반영률이 낮은 빌라·다가구의 경우 부작용이 훨씬 클 것으로 우려한다.

함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 “종전보다 받을 수 있는 대출의 총액이 줄어든 만큼 다세대나 다가구 주택 거래 회전율이 떨어질 것”이라며 “이에 따라 월세나 반월세 거래가 늘어날 가능성이 높다”고 말했다.

그는 이어 “무리한 갭투자를 막을 수 있을 것으로 보이지만, 비아파트 선호도는 더 낮아질 수 있다”고 덧붙였다.