인천 상가들 공실률 일제히 상승… ‘수요예측 실패’ 과잉 공급이 원인

올 2분기 10.36%… 전년比 3%p ↑
구월동 33.9%·신포동 24.5% 기록
신도시 밀집·원도심 인구 감소탓
현행 용지 관리 체계 유연화 필요

정확한 수요 예측 없이 상가를 공급한 인천지역 상가 공실률이 올해 들어 급증하며 상권 붕괴 우려가 나온다. 2025.6.25 /최은성기자 ces7198@kyeongin.com

인천지역 상가 공실률이 올해 들어 급증하며 상권 붕괴 우려가 나온다. 정확한 수요 예측 없이 상가를 공급해 나타난 부작용이다. 지금보다 세분화한 평가지표를 반영해 상권의 지속가능성을 높일 수 있는 도시계획이 필요하다는 것이 전문가들의 제언이다.

28일 한국부동산원 부동산통계시스템을 보면 인천의 소규모상가 공실률은 올해 2분기(4~6월) 기준 10.36%를 기록했다. 전년 동기 공실률(7.31%)보다 3%p 넘게 올랐다.

아파트·오피스텔 등 주거시설에 입점한 상가인 집합상가 공실률과 3층 이상 건축물에 해당하는 중대형 상가의 공실률도 각각 12.6%와 9.3%를 기록해 올해 들어 가장 높았다. 지역별로 보면 소규모 상가의 경우 남동구 구월동의 공실률이 33.9%까지 올랐으며, 집합상가 공실률은 영종국제도시(29.5%)와 간석오거리(26.2%) 등이 20%를 돌파했다. 중대형 상가 공실률은 신포동(24.5%), 부평(18.3%) 등 원도심 상권에서 상승세가 두드러졌다.

이처럼 지역을 가리지 않고 상가 공실률이 일제히 상승한 것은 소비 패턴이 변화하는 가운데 신도시를 중심으로 상가가 과도하게 공급된 결과와 맞물려 있다. 전자상거래를 기반으로 한 온라인 소비가 늘면서 오프라인 매장 내 소비는 도시 외곽이나 다른 도시에 위치한 대형 쇼핑몰 중심으로 쏠려 신도시와 원도심 모두 타격을 받고 있다. 원도심은 인구 감소로 수요가 줄어들었고, 송도·청라·영종 등 신도시 지역은 도시계획 단계에서 상업용지 비율이 높게 책정돼 상가가 과도하게 공급된 결과 공실이 늘었다.

28일 인천시의회 건설교통위원회가 주최한 ‘인천 상업용지 정책 개선 토론회’에 참여한 전문가들도 상가 공실 대란의 원인으로 ‘과잉 공급’을 짚었다. 서울시립대학교 도시공학과 우명제 교수는 “신도시 개발 과정에서 일자리 창출 목적으로 계획된 자족 용지에 상업용지가 많이 포함됐다”며 “문제는 소비 수요를 정확히 예측하지 않은 채 공급에 치중한 결과”라고 했다.

전문가들은 주거용지와 상업용지 비율이 정해져 있는 현행 용도지역 관리 체계를 유연하게 만들 필요가 있다고 제언했다. 중소벤처기업연구원 정은애 연구위원은 “상주인구 중심의 수요 예측에서 벗어나 교통·방문인구·소비 유형 등 다양한 변수가 반영된 상권평가 기준이 필요하다”고 했다.

인천시의 도시계획 조례 개정이 필요하다는 의견도 나왔다. 현행 도시계획 조례는 주거시설의 과도한 공급을 막고 상업시설을 일정 비율 이상 공급하는데 초점을 두고있다.

인천연구원 배덕상 연구위원은 “건축 계획이 나오면 이를 심의하는 지자체가 시장 진단을 통해 주거용지와 상업용지의 비율을 결정하는 유연한 정책적 접근이 필요하다”고 했다.

/한달수 기자 dal@kyeongin.com