'귀하신 몸' 중저가 아파트…대출 규제 피난처로 주목

수도권 실수요자 대이동

서울 시내 아파트 단지. 매경DB

정부의 '6·27 가계부채 관리 강화 방안' 발표 후 수도권 부동산 시장에 뚜렷한 변화의 조짐이 나타나고 있다. 특히 주택담보대출 가능 금액이 최대 6억원으로 일괄 제한되면서 10억원 초과 고가 아파트 수요는 위축되고 10억원 이하 중저가 단지로 실수요자가 이동하는 흐름이 가시화하고 있다.

이번 대출 규제는 과도한 레버리지를 활용한 갭 투자와 투기 수요에 제동을 거는 취지에 마련됐다. 그러나 실수요자 역시 적잖은 영향을 받고 있다. 종전에는 주택 가격과 지역에 따라 담보인정비율(LTV)이 적용돼 대출 가능 금액이 달랐지만 이제는 주택 가격과 무관하게 최대 6억원까지만 대출이 가능하다. 따라서 10억원이 넘는 아파트를 매입하려면 최소 4억원 이상의 현금을 보유해야 해 내 집 마련 문턱이 한층 높아졌다.

서울 아파트 매매 평균 금액은 29개월 만에 10억원 아래로 내려앉았다. 서울부동산정보광장에 따르면 이달 27일 기준 서울 아파트 평균 매매 금액은 9억823만원으로 지난 6월(13억3818만원)보다 32% 낮아졌다. 10억원 미만은 2023년 3월(9억7736만원) 이후 29개월 만에 처음이다.

서울 아파트의 평균 거래 금액은 올해 1월 12억7425만원에서 2월 14억7924만원, 3월 14억2270만원으로 올랐다. 토지거래허가구역 확대 재지정 이후 4월 11억3179만원으로 떨어졌지만 5월 11억6752만원, 6월 13억3818만원으로 꾸준히 올랐다. 6월 대출 규제 이후 7월 12억8647만원, 8월 9억823만원으로 다시 급락하는 양상을 보였다.

거래 취소 사례에서 이러한 변화가 확인된다. 특히 고가 아파트 밀집지역인 서울의 매매 시장에서 계약 해지 건수가 늘고 있다. 규제 발표 이후 수도권에서 발생한 취소 거래 333건 가운데 10억원 초과 아파트의 취소 건수는 169건으로 전체의 50.75%에 달했다. 자금 조달 계획 차질로 계약이 무산되는 경우가 잇따른 것이다.

거래 흐름에서도 변화가 감지된다. 국토교통부 실거래가 자료를 분석한 결과 6·27 대책 이후 한 달간 수도권에서 거래된 10억원 초과 아파트 비중은 16.74%로 집계됐다. 발표 이전 27.74%에서 11%포인트 하락한 수치다. 같은 기간 5억원 초과~10억원 이하 아파트는 38.36%에서 37%로 소폭 줄었지만 5억원 이하 아파트는 33.9%에서 46.25%로 12.35%포인트 상승해 뚜렷한 대체 수요 이동을 보여줬다.

아실에 따르면 7월 1일부터 이달 26일까지 서울 아파트 거래량 1위는 성북구 돈암동 '한신·한진(22건)'이 차지했다. 한신·한진 아파트의 최근 시세를 보면 전용 59㎡ 6억원, 전용 84㎡ 8억원 수준이다.

2위는 강북구 미아동 '삼각산아이원(21건)'과 관악구 봉천동 '관악푸르지오(21건)', 4위는 노원구 중계동 '중계무지개(20건)'다.

서울 접근성이 우수한 경기 지역을 중심으로 상승세도 두드러진다. 부동산R114에 따르면 6월 28일부터 이달 15일까지 경기 과천의 3.3㎡당 매매가는 5400만원에서 6378만원으로 17.7% 급등해 최고 상승률을 기록했다. 이어 하남 9.3%, 성남 8.93%, 안양 7.6%를 각각 기록하는 등 서울 인접지를 중심으로 가격이 올랐다.

서울 '옆세권' 지역에서는 신규 분양도 이어지고 있다. 중흥토건은 다음달 경기 구리시 교문동 일원 딸기원2 지구 재개발 정비사업을 통해 들어서는 '중흥S-클래스 힐더포레'를 분양할 예정이다. 지하 4층~지상 15층, 22개동, 1·2단지 총 1096가구 대단지이며 이 가운데 전용면적 59~84㎡ 637가구를 일반분양한다. 차량 10분 거리에 지하철 7호선 상봉역과 8호선 구리역이 위치해 강남·잠실 등 주요 업무지구로 약 20분대 이동이 가능하다.

대우건설은 이달 경기 수원시 영통구 영통동 일원에서 '망포역 푸르지오 르마크'를 분양한다. 단지는 지하 8층~지상 40층, 3개동, 전용면적 62~100㎡ 총 615가구로 공급된다. 단지는 수인분당선 망포역 바로 앞에 조성되는 초역세권 단지다. 신분당선 판교역과 강남역, 지하철 1호선 환승역인 수원역을 편리하게 이동할 수 있다.

GS건설은 다음달 경기 안양시 만안구 안양동 일원에서 상록지구 주택 재개발 정비사업을 통해 '안양자이 헤리티온'을 분양할 예정이다. 이 단지는 지하 5층~지상 최고 29층, 17개동, 총 1716가구 규모 대단지로 이 중 전용면적 49~101㎡ 639가구가 일반분양 물량이다. 도보 거리에 수도권 1호선 명학역이 위치한 역세권 입지다.

대우건설은 경기 남양주시 진접읍 왕숙 택지개발지구 B1·B2블록에서 '왕숙 푸르지오 더 퍼스트'를 분양 중이다. 단지는 총 2개 블록으로 B1 블록은 지하 2층~지상 29층, 5개동, 전용면적 74·84㎡ 560가구, B2블록은 지하 2층~지상 29층, 5개동, 전용면적 74·84㎡ 587가구 총 1147가구의 대단지로 구성된다.

KCC건설은 경기 김포시 고촌읍 향산리 일원 한강시네폴리스 산업단지 조성사업을 통해 짓는 '오퍼스 한강 스위첸'을 분양 중이다. 단지는 지하 2층~지상 최고 25층, 9개동, 전용면적 84·99㎡ 총 1029가구 규모로 조성된다. 분양가는 전용 84㎡ 기준 6억원대 후반이다.

계룡건설은 이달 인천광역시 검단신도시에 '엘리프 검단 포레듀'를 분양할 계획이다. 단지는 지하 3층~지상 최고 15층, 11개동, 전용면적 64~110㎡, 총 669가구 규모다. 분양가는 전용 84㎡ 기준 최고 6억900만원이다. 이 단지는 올해 인근에 인천지하철 1호선 검단호수공원역이 개통돼 서울과 인천 주요 지역 접근성이 크게 향상됐다.

[위지혜 기자]