권리산정기준일 이전 상속, 기준일 후 상속등기[법으로 읽는 부동산]

[법으로 읽는 부동산]

주택재개발사업 단독분양대상자 기준에 관해 ‘도시정비법’은 “1세대 또는 1명이 하나 이상의 주택 또는 토지를 소유한 경우 1주택을 공급하고 같은 세대에 속하지 아니하는 2명 이상이 1주택 또는 1토지를 공유한 경우에는 1주택만 공급한다”라고 명시했다. 또 “2명 이상이 1토지를 공유한 경우로서 시도 조례로 주택공급을 따로 정하고 있는 경우에는 시도 조례로 정하는 바에 따라 주택을 공급할 수 있다”라고 규정한다.

그리고 2010년 7월 16일 이전에 기본계획이 수립되어 있는 지역에서 이뤄지는 주택재개발사업의 분양대상을 정할 때 적용되는 구 ‘서울시 도시정비조례’는 “하나의 주택 또는 한 필지의 토지를 수인이 소유하고 있는 경우에는 수인의 분양신청자를 1인의 분양대상자로 본다. 다만 2003년 12월 30일 전부터 공유지분으로 소유한 토지의 지분면적이 90㎡ 이상인 자는 그러하지 아니하다(단서조항)”라고 했다. 아울러 “종전 토지 등의 소유권은 관리처분계획기준일 현재 부동산등기부에 따르고 소유권 취득일은 부동산등기부상의 접수일자를 기준으로 한다”라고 규정한다.

그런데 공유자(공동상속인)들이 권리산정기준일인 2003년 12월 30일 이전에 피상속인의 사망으로 인해 각각 90㎡ 이상의 지분을 상속받았는데 분할협의에 따른 상속등기는 위 기준일이 지나서 경료된 경우 공유자들은 1인으로 간주될까, 아니면 각자가 단독분양대상자일까?
상속은 등기 없이도 피상속인의 사망과 동시에 상속인들이 상속재산을 포괄적으로 취득하고, 상속재산의 분할은 상속개시된 때 소급해 그 효력이 있는 반면 구 ‘서울시 도시정비조례’는 “소유권 취득일은 부동산등기부상의 접수일자를 기준으로 한다”라고 규정함으로써 분쟁의 소지가 있었다.

이에 대해 최근 대법원은 “서울시 도시정비조례가 관리처분계획을 수립함에 있어서 소유권 취득일은 부동산등기부상의 접수일자를 기준으로 하여야 한다고 정하고 있기는 하다. 그러나 이는 부동산 물권의 취득 및 그 시점이 등기에 의하여 정해지는 경우를 전제한 것으로, 상속과 같이 법률의 규정에 의하여 부동산 물권변동 여부 및 시기가 정해지는 경우까지도 부동산등기부상의 접수일자를 기준으로 소유권 취득일을 판단해야 한다는 취지라고 보기는 어렵다”라고 판시했다.

이어 “피상속인이 소유하던 부동산은 피상속인의 사망과 동시에 상속인에게 이전되고 상속재산에 관한 공동상속인 상호간의 상속재산 분할협의를 통하여 상속받게 된 부동산 역시 상속개시 당시로 소급하여 피상속인으로부터 해당 상속인에게 직접 승계된 것이 된다. 그에 따른 등기를 마쳐야만 비로소 상속인이 그 부동산에 관한 물권을 취득하는 것은 아니다. 따라서 기준일 이전에 피상속인이 사망하여 상속이 개시되었다면 상속인은 등기 여부와 무관하게 기준일 전부터 그 지분면적을 소유한 자에 해당한다”라고 했다.

상속은 기준일 전, 상속등기는 기준일 후에 이루어진 ‘90㎡ 이상 토지 지분’을 소유한 공유자들을 단독분양대상자로 판단했다.

살피건대 2인 이상이 한 필지의 토지를 공유하는 경우 원칙적으로 1주택만을 공급하도록 정한 것은 정비구역 안에 소재한 토지 등 소유자 사이의 이해관계를 조정하면서 주택재개발사업으로 공급되는 주택을 다수 취득할 목적이다. ‘지분 쪼개기’와 같은 행위를 하는 폐해를 막아 국민의 주거 안정을 확보하고 투기세력 유입에 의한 정비사업의 사업성 저하를 방지하며 기존 조합원의 재산권을 보호하고자 하는 취지다.

예외적으로 기준일 이전에 90㎡ 이상 토지를 공유하는 자를 90㎡ 이상인 토지를 단독 소유하고 있는 자와 동일하게 주택을 공급받을 수 있도록 하더라도 위와 같은 취지를 해하지 않으며, 개발이익의 균등한 배분과 형평에도 부합한다. 공유자들이 ‘지분 쪼개기’ 목적으로 제도를 악용할 경우 그에 기초한 분양신청은 권리남용에 해당하거나 신의성실의 원칙에 반한다는 판단으로 통제가 가능하다는 점에서 위 대법원 판결을 환영한다.

조주영 법무법인 신의 변호사