야탑 물류센터 매수 포기한 쿠팡, 900억 아낀 비결

/사진=네이버지도 갈무리

경기도 성남시 분당구 야탑동 소재 저온 물류센터 매각에서 손을 뗐던 전자상거래 소매 업체 쿠팡이 해당 물류센터를 펀드 출자자(LP)로 공매에 참여해 낙찰받은 결과 900억원가량 비용을 줄인 것으로 나타났다.

27일 투자은행(IB) 업계에 따르면 지난해 8월부터 쿠팡은 야탑동 소재 저온 물류센터 전 공간을 임차하고 있다. 야탑 물류센터는 연면적 6만8069㎡(2만591평) 규모 1개 동(지하 3층~지상 5층)으로 구성돼 있다. 야탑역 인근에 위치해 교통 접근성이 좋아 개발 초창기부터 주목받았다.

물류센터 개발은 헤리티지자산운용이 주도했다. 공사는 2021년 4월부터 2023년 10월까지 진행됐다. 물류센터는 저온 냉장창고로 설계됐다. 저온 창고는 매각가격이 평당 500만~600만원으로 상온(평당 200만~400만원)에 비해 2배가량 비싸다. 공사가 시작된 2021년, 물류센터의 감정평가액은 3700억여원에 달했다.

헤리티지자산운용은 공사를 위해 지분 100%를 출자해 에스앤로지스틱스를 만들었다. 설립 자본금은 5억원으로 헤리티지 분당 야탑저온 일반사모부동산투자신탁이 4억원, 헤리티지자산운용이 본계정으로 1억원을 출자했다. 헤리티지자산운용의 임직원들도 70억여원을 출자한 것으로 전해진다.

에스앤로지스틱스는 야탑 물류센터 공사를 위해 프로젝트파이낸싱(PF) 대출을 일으켰다. 트렌치A로 1950억원, 트렌치B로 300억원 등을 조달했다. 출자금은 트렌치A는 타이거대체운용이 단독으로 부담하고, 트렌치B는 신한캐피탈과 에프엔콜드체인분당 등이 나눠 부담했다.

물류센터는 감정평가액이 높아 매각을 통해 1000억원 이상 수익을 낼 것으로 기대됐다. 하지만 저온 물류센터 공급이 늘고 부동산 시장이 침체하면서 분위기가 달라졌다. 물류센터는 PF 상환 기간까지 임차인을 구하지 못했다. 헤리티지자산운용은 결국 할인 매각으로 가닥을 잡았지만, 관심을 보인 쿠팡이 헤리티지자산운용이 제시한 가격을 받아들이지 않았다. 헤리티지자산운용은 쿠팡에게 물류센터를 임차해줄 것을 제안했지만 쿠팡은 이마저 거절했다.

물류센터는 이후에도 임차인을 구하지 못해 기한이익상실(EOD, 만기 전 채권자가 원금 상환을 요구하는 디폴트 상황)이 발생했다. 헤리티지자산운용은 수익성을 포기하고 일부를 상온으로 구조변경했다. 공실률이 높은 저온 센터 대신 상온 센터로 변경해 공매를 진행한 것이다. 물류센터 공매는 7차례 유찰된 끝에 지난해 5월 이지스자산운용이 낙찰받았다.

낙찰가는 2226억원. 낙찰받은 이지스자산운용은 당시 감정가(3100억원대) 대비 920억원가량 이득을 봤다. 이때 이지스자산운용의 펀드에 돈을 댄 주요 출자자(LP)가 쿠팡이다.

IB업계 관계자는 "헤리티지자산운용과 쿠팡 간에 인수가격이 맞지 않아 무산된 딜이었고 공매까지 진행됐는데, 알고 보니 쿠팡이 큰 이익을 보게됐다"면서 "개발을 주도한 곳에선 저온창고로 평단가를 올렸다가 부동산 침체를 겪게됐고 일부 투자자는 원금 손실을 본 것"이라고 말했다.

김경렬 기자 iam10@mt.co.kr