외국인 부동산 규제도 오피스텔은 ‘사각지대’

국토부, 수도권 주요지역 지정
6㎡이상 허가·실거주 의무 조치
오피스텔 제외, 수요 변경 전망
임대시장서 문제 발생 우려도

서울 남산에서 바라본 서울 시내 아파트. [연합뉴스 제공]

정부가 외국인의 부동산 쇼핑을 막기 위해 수도권 대다수 지역에 토지거래허가구역으로 지정하고 실거주 의무화 조건을 붙이는 조치에 나섰지만 이번에도 비주택으로 분류되는 오피스텔은 제외됐다.

대부분 주거 공간으로 활용돼 사실상 아파트 대체재 기능을 해온 오피스텔은 왜 이런 규제가 나올 때마다 예외일까.

26일 국토교통부에 따르면 서울과 인천 및 경기도 주요 지역이 이날부터 외국인 토지거래허가구역으로 지정됐다. 이번 조치로 서울과 경기·인천 주요 지역에서 토지면적 6㎡ 이상의 주택을 매수하는 외국인은 관할 지자체로부터 허가를 받아야 하며, 허가일로부터 4개월 안에 입주하고, 2년 이상 반드시 실거주를 해야 한다.

다만, 이번 규제에서도 오피스텔은 제외됐다. 오피스텔은 아파트의 대체재 역할을 하는 만큼 임대차 목적으로 활용할 가능성도 있어 임대 수익을 고려하는 외국인 부동산 수요가 오피스텔로 갈아탈 가능성이 있다.

앞서 시행된 수도권 주택담보대출 한도를 6억원으로 제한하는 6·27대책에서도 오피스텔은 규제 대상에서 빠졌다. 규제에서 벗어난 탓인지 아파트값이 주춤한 사이에 오피스텔 가격은 상승세다.

이날 KB부동산에 따르면 서울 오피스텔 평균 매매가격은 올해 1월 2억9827만원에서 6월 3억19만원으로 오르며 평균가가 처음으로 3억원을 넘어섰다. 규제 후인 지난달엔 3억540만원을 기록하며 최고 가격을 달성했다.

전문가는 오피스텔을 일률적으로 규제하긴 어렵지만 논의해볼 필요는 있다는 의견을 내놨다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “사실상 아파트와 동일한 구조의 주거용 오피스텔이 시장에 존재하기 때문에 이번 규제는 준주거 시설에 해당하는 오피스텔이 배제되었다는 점에서 아쉬움이 있다”며 “오피스텔의 규모나 위치 등을 고려한 규제 방안을 논의해볼 필요가 있다”고 설명했다.

일각에서는 외국인들의 부동산 매입 목적은 주로 시세 차익이나 임대 수익인 만큼 오피스텔 등 비주택 매입을 늘려 임대차 시장에서 문제가 발생할 수 있다는 우려도 나온다.

이날 법원 등기정보광장에 따르면 올해 1~7월 확정일자를 받은 외국인 임대인은 서울 5914명, 경기 3723명, 인천 941명 등으로 집계됐다. 작년 같은 기간 대비 서울(4412명) 34%, 경기(2837명) 31%, 인천(707명) 33% 증가한 것이다.

외국인 임대인이 늘면서 관련된 임대차 피해 문제도 증가세다.

국회 국토교통위원회 소속 염태영 더불어민주당 의원실이 HUG(주택도시보증공사)로부터 받은 자료에 따르면, 외국인 임대인이 연루된 전세보증금 반환보증 사고 누적 피해 규모는 2022년 4억원에서 2023년 51억원, 2024년 79억원으로 증가했다. 피해 건수도 2022년 3건에서 2024년 33건으로 늘었다.

올해 상반기(1~6월)에도 신규사고 9건이 발생해 총 14억원의 피해액이 발생했다. 피해 지역은 서울(2건)·인천(2건)·경기(3건) 등 수도권에 집중됐다.

안다솜 기자 cotton@dt.co.kr