강남N타워 성공적 매각…빗썸·KB신탁·투자자 만족한 비결은

최주상 쿠시먼앤드웨이크필드 상무. /사진제공=쿠시먼앤드웨이크필드

올해 가상자산 거래소 운영 업체 빗썸이 강남 중심지 랜드마크 오피스인 강남N타워를 사옥으로 확보하며 투자업계 이목이 쏠렸다. 이번 거래는 자산관리사인 KB부동산신탁이 리츠 구조를 유지한 채 기존 투자자인 연금과 공제회 등이 빠지고 실사용자인 빗썸이 새 투자자로 들어오며 성사됐다. 이른바 '셰어딜' 방식이다.

강남N타워 거래 과정에서 빗썸과 KB부동산신탁 측 자문에 응해 거래를 성사한 쿠시먼앤드웨이크필드의 최주상 상무는 25일 머니투데이와 만나 "이번 거래에서 가장 큰 성과는 거래에 참여한 모든 당사자가 만족할만한 최유효 이익을 달성했다는 데 있다"고 말했다.

이어 "KB부동산신탁은 안정적인 자산을 연속성을 가지고 관리할 수 있게 됐다"며 "기존 투자자들은 유상증감자를 통해 최초 투자금액을 회수해 강남 핵심우량자산에 재투자할 수 있었고 빗썸은 강남 요지에 사옥을 확보하는 목적을 달성했다"고 밝혔다.

최 상무는 쿠시먼앤드웨이크필드 입사 11년차로 현재 매입매각 본부에서 국내 상업용 부동산 거래 자문 업무를 총괄하고 있다. 이전에는 부동산 개발 컨설팅사에서 경력을 쌓았다.

최 상무는 "약 7000억원 규모 투자를 위해 자산 분석과 공간 활용 적합성 검토, 내부 보고와 투자자용 자료 작성까지 거래 과정 전반을 꼼꼼히 지원했다"며 "강남N타워는 규모가 큰 딜이었던만큼 기관투자자만으로는 초기 투자 동력을 확보하기가 어려웠다는 점에서 보통주에 투자할 수 있는 SI(전략적투자자)를 확보하는게 핵심이었다"고 했다.

이어 "강남N타워를 둘러싸고 이해관계자들 요구도 저마다 달랐기 때문에 이를 하나로 묶어낼 수 있는 기획력도 요구됐다"며 "사옥을 찾고 있던 빗썸을 SI로 설득해 보통주 투자자로 참여할 수 있도록 셰어딜 구조를 설계해 해법을 찾았다. 거래 안정성을 확보하고 성공적으로 딜을 마무리하기 위해 끊임없이 소통했다"고 말했다.

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상업용 부동산 시장 회복세…프라임은 강세·중급 오피스는 공실 압박

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강남N타워 사례에서 볼 수 있었듯 부동산 시장에서 중요한 축으로 자리잡은 SI 역할은 앞으로 더욱 확대될 것으로 최 상무는 내다봤다.

그는 "팬데믹과 고금리 시기 자금조달에서 기관투자자보다 앞서있던 SI들이 시장 내 존재감을 키웠다"며 "금리인하 국면에서도 SI는 투자와 임차능력을 동시에 갖췄고 의사결정이 빠르다는 강점을 바탕으로 자산운용사와 결합해 시장에서 핵심적인 역할을 이어갈 것"이라고 했다.

GBD(강남권역)에 대한 수요는 하반기에도 안정적인 모습을 보일 것으로 예상했다. 올해 2분기 GBD 오피스 거래액은 전년동기대비 70% 증가했다.

최 상무는 "게임, 가상자산, AI(인공지능), 바이오, 제약, 엔터테인먼트 등 빠르게 성장하는 산업군과 인터넷은행 등 금융업종이 선호하는 입지가 GBD"라며 "최근 삼성, 현대차 등 한국을 대표하는 기업들이 강남지역에 본사를 마련하고 저변을 확대하는 것이 GBD 위상을 방증한다"고 말했다.

임차 수요가 뒷받침되는 프라임 오피스는 하반기에도 임대료와 자산가치가 상승할 것으로 전망했으나 A·B급 오피스는 공급 증가에 따라 공실확대와 가격 압박에 직면해 양극화가 심화할 수 있다고 분석했다.

그는 "하반기 서울 상업용 부동산 시장에서는 개발과 리테일 부문 회복세가 주목할만하다"며 "주요 하이스트리트 지역 내 시장상황에 따라 오피스, 상업시설, 병원, 호텔 등 다양하게 가변이 가능한 입지를 중심으로 거래가 재개될 가능성이 크다. 다만 상장리츠는 유상증자 부담과 규제 등 구조적 한계가 다시 부각될 수 있어 자금조달 환경 변화를 지켜볼 필요가 있다"고 했다.

이어 "서울 개발시장은 3년 넘는 정체를 끝내고 대규모 프로젝트가 가시화되는 분위기"라며 "쿠시먼앤드웨이크필드도 최근 테헤란로 대로변에 위치한 1만평 규모 오피스 신축이 가능한 강남AP타워 매각 자문을 맡아 스마일게이트자산운용을 우선협상대상자로 선정하고 거래를 진행 중"이라고 밝혔다.

최 상무는 "금리인하가 본격화하며 상업용 부동산 시장은 회복단계로 접어들었다"며 "앞으로도 다양한 자산에서 기회를 만들겠다"고 말했다.

김창현 기자 hyun15@mt.co.kr