‘12억→8억’ 서울 아파트값 왜 떨어지나 했더니

중위가격 이하 거래 비중 38→65%
30억 이상 거래 비중 1%대로 뚝
"연내 중고가 이상 거래 활성화는 제한적"

[이데일리 최정희 기자] 서울 성동구 금호동 삼산 금호 아파트 49제곱미터(㎡) 규모는 이달 20일 6억 2800만원에 거래됐다. 2021년 10월 6억 8000만원에 거래돼 최고가를 찍은 후 3년 넘게 거래가 없었으나 3년 10개월 만에 거래된 것이다. 송파구 가락동 한화오벨리스크 33㎡는 같은 날 2억 5000만원에 거래됐다. 토지거래허가제(토허제)가 해제됐던 3월 1일 같은 가격에 거래된 이후 5개월 만에 거래가 이뤄졌다.

서울 성동구 응봉산에서 바라본 강남 아파트. (사진=이데일리 이영훈 기자)

서울 아파트 평균 거래금액이 8억원대로 뚝 떨어졌다. 2년 8개월래 최저 수준이다. 6월말부터 주택 매수 자금 조달에 제한이 생기면서 거래량이 급감한 가운데 그나마 중저가 아파트 위주로 거래가 이뤄진 영향이다.

(그래픽=이데일리 이미나 기자)

25일 서울 부동산 정보 광장에 따르면 8월(1~25일) 아파트 평균 거래 금액은 8억 8915만원으로 2022년 12월(8억 4662만원) 이후 2년 8개월래 최저 수준을 기록했다.

8월 거래일이 아직 남아 있고 거래 신고가 9월말까지 이뤄지기 때문에 아직 최종 거래 금액이 확정되기까지 시간이 남았지만 8월 평균 거래 금액은 눈에 띄게 하락하는 분위기다. 전월 평균 거래 금액이 12억 8516만원이라는 점을 고려하면 30.8% 떨어졌다.

서울 아파트 평균 거래 금액이 급락한 것은 6.27 대출 규제로 수도권 주택담보대출(이하 주담대)이 6억원 한도로 제한된 데다 7월부터 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR) 3단계 규제가 시행된 영향이다. 대출 한도인 DSR 40%를 산정할 때 전 금융권의 주담대, 신용 및 기타 대출을 대상으로 하고 스트레스 금리도 1.5%포인트 가산돼 대출을 받을 수 있는 규모가 줄어들었다. 2단계까지만 해도 2금융권 대출은 주담대만을 대상으로 했고 스트레스 금리도 0.75%포인트였다.

주택 매수 자금 조달에 한계가 생기면서 중저가 위주로 거래가 이뤄지는 분위기다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 이달(1~25일) 서울 아파트 거래 건수는 1336건인데 이중 중위가격(9억 2000만원) 이하 거래 비중은 65.7%(878건)로 집계됐다. 대출 규제가 본격화되기 전인 6월까지만 해도 중위가격(9억 1300만원) 이하 거래비중은 38.1%였으나 7월(중위가격 9억 2000만원) 48.2%로 늘어나더니 이달엔 10건 중 6건이 중위가격 이하로 나타났다.

*8월 중위가격은 7월 수치 적용 출처: 국토교통부 실거래가 공개시스템

반면 30억원 이상 거래 비중은 6월 전체의 5.4%(587건)에서 7월 7.5%(291건)로 올라가는 듯했으나 8월 들어선 1.6%(21건)로 감소했다.

함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 “6.27 대출 규제와 7월 3단계 스트레스 DSR 시행으로 서울 고가 아파트에 타격이 커졌다”며 “이달 15억원 초과 거래 비중은 10.7%로 6월(28%)보다 줄어든 반면 3억 초과~6억원 이하 거래 비중은 12.6%에서 29%로 늘어났다”고 밝혔다. 이어 “고가 주택 거래가 주춤한 사이 실수요가 포진해 있고 여신 부담이 낮은 주택 가액대는 그나마 거래가 되고 있다”고 덧붙였다.

이러한 현상은 당분간 지속될 전망이다. 함 랩장은 “정부가 공급대책을 내놓을 것이긴 하나 대출 규제나 토허제는 당분간 지속될 전망이라 연내 중고가 이상의 거래가 활성화될 가능성은 제한적”이라고 설명했다.

최정희 (jhid0201@edaily.co.kr)